恭贺由彭锐律师主编中国政法大学出版的《二手房诉讼案件思维--以请求权为基础》第三本个人专著正式上市。

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房产民事领域

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    二手房交易中的“阴阳合同”及防范对策


    一“阴阳合同”及其危害

     所谓“阴阳合同”,是指在“一次交易中同时签订两份或三份不同的合同”。二手房产交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。前几年在业内“流行”而后被明令禁止的“阴阳合同”,现在仍在“地下”有所动作,同一宗房产交易,却签订三份成交价格不同的合同,而且三份合同还各有“妙用”。

     签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益,也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同,买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性,容易产生纠纷。从卖家看,可能存在将房屋权益转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的房价支付房款的风险,从而蒙受经济损失。而从买家来讲,虽然这一次交易少交了一些税费,但如果该房屋要再次进行交易时,在不满足免除土地增值税的条件下,由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价,故作为计税依据的增值额比实际增值额大,这样算下来,其实并没有“省”多少钱,甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。一套房屋交易,两份合同,而且都有双方的“签字画押”,谁的合同“更”有效力?从《证据法》的意义上讲,应当以备案转让的价格为准,登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为,因此,这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容,其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示,而往往就是这些成了引起纠纷的焦点。

     二“阴阳合同”为何禁而不止

     “阴阳合同”现象前几年在行业内一直“流行”,现在仍时有冒头,其中有深层次的原因。一方面,追逐经济利益以及法律意识的淡薄是造成“阴阳合同”、“虚报房价”现象屡禁不止的主观原因。另一方面,房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性使得杜绝房价虚报存在一定难度。目前的房地产成交价格申报制度还有待完善,而对房屋价格的评估又涉及到诸多复杂因素,难以做到百分百的“客观” 《城市房地产管理法》虽然规定了国家实行房地产成交价格申报制度,但并没有具体的实施细则,执行起来必定会有所疏漏。此外,尽管相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估系统,但是一般都用不上评估的手段。就算评估了,双方申报的价格也还会作为一个很重要的参考值,让最终的评估价格贴近买卖双方的预期导致投机者有机可乘。此外“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为,根据我国《民法通则》和《合同法》的规定,应属无效合同,有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是,由于损害的是国家利益,在民事关系上,无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任,因此国家的利益只能眼睁睁的看着不断受到侵害。

     三 如何杜绝“阴阳合同”

     前面分析了“阴阳合同”出现的根源及其危害,那如何杜绝“阴阳合同”,笔者提出以下几点:

     1.建立平等竞争、规范有序的房地产交易市场从体制上杜绝“阴阳合同”

     根据《城市房地产管理法》制定国家房地产成交价格申报制度具体实施细则,切实相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报的评估系统。从制度和评估程序上规范房产交易。

     2.以严厉的法律法规约束各方,从制度上消灭“阴阳合同”2005年1月1日最高人民法院出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》,其中第21条明确规定以备案中标合同作为结算工程款的依据。也就是承认“阳合同”的合法地位。但是并未否定“阴合同”。因此“阴阳合同”现象仍在继续。目前,在现实生活中“阴阳合同”已是一种普遍现象,是众所周知的潜规则。在房屋卖卖和工程承包、建设监理中,采用“阴阳合同”的屡见不鲜。要想全面消灭“阴阳合同”,法律和法规必须作出明确规定:房屋卖卖和工程承包、建设监理等方面的合同应当以登记备案合同为唯一有效标准,之后双方私下订立的补充协议也须报批备案,否则不具法律效率,为无效合同,法律不予保护。买、卖双方其中任一方若在合同未经备案情况下不愿按购房定金协议约定的有关“阴阳”内容签订房屋买卖合同,理由正当,应当认为不构成违约。各地地方法规可针对当地情况出台具体措施。

     3.提高双方当事人的法律意识

     依法纳税是公民的法定义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。三方当事人企图通过做低合同房价蒙骗房地产交易机构,以达到向国家少交税的目的,损害了国家利益,属规避法律的行为。应当知道双方私下签订“阴”合同的经济风险和可能带来更大的

    利益损失。合同当事人以偷税为目的,故意签订“阴阳合同”,进行虚假的纳税申报,要承担相应的民事和行政责任,符合偷税罪的构成要件,理应依据刑法予以查处打击。我国刑法第二百零一条:纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,在账簿上多列支出或者不列、少列收入,经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款,偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的,或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金;偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。

     4.中介机构当自律

     为了逃避房产买卖中增值部分的税收,现在有些房地产中介在给客户操作二手房买卖时,会建议买卖双方签订两份合同:一份是在产权交易中心办理过户手续时使用的,这份合同上的交易价格与房产证上的原价格一致。另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的合同或补充协议,这份合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。通过上述方法买卖双方规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及教育费附加等税费,造成了国家税款大量流失,同时也对国家调控政策的有效实施产生了影响。这种做法仅仅在图表面利益。大多数中介最开始是为了达成交易,就替买家想出这种手段,有些买家可能会贪图一时的便宜而听信中介,但造成纠纷后最终结果大多是双方解除合约,这对中介来说就是“吃力不讨好”;此外,这种违规操作的行为还容易造成房地产交易市场的混乱,使得行业的声誉和诚信度下降,特别是因为这种违规操作行为而引起纠纷的事件,对公司和行业的打击是很大的,有些市民在进行交易时,就不得不对中介公司产生怀疑,可能导致中介公司的业务和信誉大大受损。针对这种违规操作行为,目前许多中介公司已经明确不予以承认,一旦被发现,该中介经纪人员将被上报黑名单,以后将不得从事中介职业。中介公司的这种做法属于违规操作,扰乱了市场秩序。公民若遇上该类情况,可以向中介服务管理所投诉。中介的违规行为一旦被查出,将在国土房管局的网站上公布,并受到相应处罚。

     5、税务机关应加大监管力度

     首先,税务机关应该联合国土、房地产评估机构等单位对全市各地段的房价做出具体的指导性标准。目前二手房交易应缴纳的税款主要由地方税务局委托产权交易中心在房产过户环节进行代征。在实际操作过程中,一般来说递交给国土局的成交价格只要不比原购置价格低,都可以被审核通过,这也是二手房交易市场上“阴阳合同”得以存在的原因之一。为杜绝这种情况发生,很有必要按照各区、各地段的实际情况以及房屋的使用年限制定一份指导性标准,并且定期由有关房产评估机构进行更新。

     其次,税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”来偷逃税的纳税人,除了补税之外还应该处以重罚,让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为,情节严重的,可能会造成刑事犯罪。

     第三,应该加强对中介机构监督管理,加大对中介违规操作的处罚力度。由于中介在买卖双方签订“阴阳合同”中是具体的操作者。税务机关应该联合工商、国土等机关对中介机构进行不定期检查,对某些违规的不良中介除了通过媒体曝光外,还要坚决处以重罚。

     第四,对未经过国土局备案的房地产买卖合同,不提供法律保护。买卖双方之所以敢于签订“阴阳合同”,主要是目前法律上并没有专门针对这种情况的有关条文,加上在有见证人的情况下,如果出现房产纠纷,法律上还是承认那份有中介见证的合同,纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐,这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此,政府相关部门应该出台相应的补充条文,针对这种“阴阳合同”,只承认经过国土局备案的房地产买卖合同,对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律保护。

     6、最后却重要的一点是要在国土局或税务部门内部设立专门机构或者由检察部门作为国家代表,对签订和涉嫌签订“阴阳合同”以规避纳税的当事人展开调查并追究责任,以防止国家税收的流失“阴阳合同”是典型的双方恶意串通偷税漏税损害国家利益的行为。根据我国《民法通则》和《合同法》的规定,应属无效合同,有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是,由于损害的是国家利益,在民事关系上,无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任,因此国家的利益只能眼睁睁的看着不断受到侵害。若设立专门机构代表国家作为受害人来追究违法合同当事人的民事责任,这样国家的利益只能眼睁睁的看着不断受到侵害的情况将大为改观。

    选自(《法制与社会》)