恭贺由彭锐律师主编中国政法大学出版的《二手房诉讼案件思维--以请求权为基础》第三本个人专著正式上市。

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房产民事领域

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    北京二手房市场存在的问题


    (一)二手房交易成本过高

         与一手房相比,二手房交易成本项目既高又多。具体项目如下:评估费,为房屋总价的0.5%;贷款费,为贷款金额的0.5 %;中介费,为房屋总价的3%;营业税,为房屋总价的5.5%;个人所得税,一般为房屋总价的1%(严格意义上应为房屋买卖差价的20%,自取得房产证5年之内卖房的需要交纳营业税和个人所得税);契税,为房屋总价的1.5}(建筑面积140平方米以下,140平方米以上3%),印花税,为房屋总价的0.1%,过户费,3000元/次。房屋维修基金2%0以上所有项目合计,二手房交易成本将达到房屋总价的14.1%。一手房交易成本具体为:契税1.5%(建筑面积140平米以下,140平方米以上3%),印花税0.05%,房屋维修基金2%,合计为3.505%。从以上数据可以看出,二手房交易成本高出一手房交易成本10个百分点。以一套100万的房产为基数计算,二手房交易成本将比一手房高出10万元。

    (二)二手房中介费标准偏高

     目前,房屋买卖双方通过中介进行房屋交易时,一般三方要签订一个房屋买卖协议。并明确二手房中介费标准按照房屋总价的3%收取。市场经济下商品交易实行等价交换的原则,一方提供商品或者服务,另一方支付相应的报酬。与中介提供的服务相比,其收取的中介费明显偏高。原因是3%的中介费服务内容实际上是信息费。如果需要中介提供贷款、过户等项服务,还要单独缴纳服务费。如果仅仅提供了一个房源信息就收取3%的服务费,这个收费标准明显偏高。尤其在目前的房价水平下,一套房产价值动辄100万或以上,所需支付的中介费是一个不小的数目。这个收费水平在其他服务性行业中是不多的。对中介收费有一个形象的比喻是:半年不开张,开张吃半年。为了尽可能少地支付中介费,一些购房者选择先通过中介搜索合适房源,然后再千方百计地摆脱中介与房主直接联系(俗称“跳单”)。中介为了减少此类情况发生,也采取一些防范及报复措施。在现实生活中这种纠纷和矛盾也屡见不鲜。发生这类纠纷的根源在于收费标准过高。中介绝不放弃丢掉任何一个高额收入的机会,而购房者认为收费与服务不相符合,极力避免缴纳高额中介费。在这种情况下,发生矛盾和纠纷就不可避免了。

     (三)中介机构存在的问题较多

     目前,在北京市场从事二手房交易的中介机构有数百家之多。这些中介机构又分为若干资质。在二手房市场中具有一级资质的中介机构有:我爱我家、中大恒基、链家、顺驰不动产等,以及其他若干中小中介组成的中介市场。目前,中介机构存在以下问题:

     一是部分中介从业人员不具备从业资质。按照相关规定,只有通过国家组织的房地产中介人员从业资格考试,并取得相应资格证书的人员才能在这个领域从业。可是,一些中介机构包括具有一级资质的机构,其从业人员中有相当比例的人员不具备从业资格。例如,某不动产网络有限公司的从业人员中,有一定比例的人员不具有从业资格。

     二是中介机构之间无序竞争。北京的二手房市场中,存在着资源有限与从业机构较多的矛盾。所以,及时掌握真实、有效房源,成为在这个领域取得一席之地,获得高额回报的关键。为了掌握更多房源,有的中介从业人员冒充购房者到其他中介机构刺探房源,然后想办法与房主直接联系,被发现后遭到中介机构的追讨。在现实生活中这类纠纷也屡见不鲜。

     三是中介机构内部的管理存在问题。为了在北京二手房市场中占有更大的份额,有的中介机构在不增加成本的情况下,采取单店加盟的方式扩充店面,即每月收取门店2万元管理费,允许门店使用该公司名称进行经营,出现问题由门店自行解决。这种管理方式将会产生如下问题:当发生交易纠纷时,卖房者或者购房者可能出现投诉无门的现象。

     (四)交易过程存在间题较多

     一是中介机构与房屋买卖交易者恶意串通损害国家利益。自2006年5月出台调整二手房营业税缴纳年限以及征收个人所得税后,购房者的支出有一定程度的增加,为了留住客户,收取中介费,一些中介甚至具有一级资质的中介机构,主动促使买卖双方签订阴阳合同,按照本地区的购房最低价作为纳税合同价,从而达到少缴税款,损害国家利益的目的。这种现象在目前的二手房市场中是一个公开的秘密。以2006年北京市二手房交易套数为7.7万套,以及平均每套房屋逃营业税3万元人民币计算,2006年仅北京地区二手房营业税流失金额就达到23亿元人民币。

     二是逃避国家税款。中介机构取得的中介费,应该按照相关规定向国家缴纳税款。并向购房者出具税务凭证。可是,一些中介机构甚至具有一级资质的中介机构,却只给购房者出具中介费缴纳收据,拒绝给购房者提供税务凭证。显而易见中介机构是为了逃避向国家交纳税款。以2006年交易套数,以及100万元的房产计算,仅中介机构营业税一项,2006年北京就流失税款近2亿元。

     三是中介隐瞒交易中的问题,损害交易当事人的利益。二手房交易过程具有如下特点:首先,交易时间长。从签约到完成物业交割,可能需要数月时间,尤其对于申请贷款购房者来说持续时间可能更长。其次,交易环节多。包括签约、交纳定金、房屋评估、过户等等,每一项环节出现差错都可能导致交易失败,都会使购房者或者卖房者利益遭受损失。从以下2个案例可以看出:一个案例是:某中介在明知一套房屋产权存在问题不能过户的情况下,仍然促使购房者签订房屋购买合同,并收取中介费。尽管最终房屋产权不能过户,但中介费不予退还。另一个案例是:目前,国内贷款银行对二手房贷款有一定的限制性规定,某中介在明知某套房产不能贷款的情况下,在购房者表示需要贷款购房时,中介隐瞒这个情况,促使购房者签订了购房合同,并收取了中介费。尽管贷款办不下来导致购房合同无法履行,但中介费不予退还。

      四是中介责任不明确,出现有权无责现象。中介作为购房行为的居间担保方,已经收取了中介费,本应承担连带担保责任。但是一旦购房交易行为出现问题,中介根本不承担任何责任,任由购房交易双方自己处理。例如,某不动产网络有限公司作为中介方,与房屋买卖双方签订了居间担保合同,并收取了中介费。在购房者不支付购房尾款的情况下,该中介根本就不承担任何责任。

     五是中介机构吃差价现象。中介机构一般采取以下2种方式赚取差价。一种方式是中介机构不让买卖双方直接见面。分别与买卖双方签订合同。赚取2个合同之间的差价。另一种方式是虽然买卖双方可以直接见面。但是中介和卖主事先约定一个售房价,高于此售房价的部分双方按一定比例分配。例如,北京某著名建设集团开设的中介机构,在进行二手房交易服务过程中,就要求与买卖双方分别签订购房合同。否则,买卖双方不允许见面。

     (五)行政救济力度较弱

      为了进一步规范二手房交易市场秩序,2007年建设部针对二手房市场中存在的问题,专门发布了整顿通知。明确规定签订阴阳合同行为,无证上岗等行为都属于违规行为。对于这些违规行为,应该按照相关规定严肃处理,以进一步净化市场环境。在现实生活中,存在着行政救济力度较弱的现象。例如:对于在中介主持下签订的阴阳合同的违规行为,某行政主管部门给予的书面答复为:此种行为是买卖双方真实意思的表示,应该给予认可。对于偷逃的税款,建议房屋买卖双方自行到税务机关补缴。但是对于在这种行为中起主导作用的中介方,却没有任何处理措施。