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房产民事领域

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    限制(无)民事行为能力人处分房屋的效力纠纷

     

    案例

    原告(反诉被告):宋某

    被告(反诉原告):李某

    位于北京市西城区六铺炕二区38号楼38幢某房屋(房屋建筑面积69.3平方米),房屋的所有权人为李某,2012年7月21日,原告宋某与被告李某及居间方北京市我爱我家房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖定金协议》,约定由原告宋某购买被告上述房屋,合同价款3475000元。同日,原告宋某支付被告李某房屋定金40000元人民币。2012年7月22日,原告宋某与被告李某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定由原告购买被告房屋,房屋的合同价款为140万元,同时,该合同对权属转移登记及双方的违约责任作出了约定。同日,原、被告及北京某投资担保有限公司三方签订了《补充协议》,约定:“……第二条:……若甲乙双方有一方违约,则甲乙双方的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金……”。庭审中,原告宋某出示《委托书》复印件一份,委托人签字为“李某”,该委托书因原告未能出示原件,致使无法进行笔迹鉴定。原告宋某分别于2012年7月26、9月19日、9月20日通过网上转账方式向被告李某转账人民币分别为96万元、200万元、47.5万元,名目为“首款”及“购房款”。2012年7月30日,中介公司我爱我家公司向原告宋某出具《业务收据》,收取原告宋某缴纳的中介费52105元人民币。2012年10月16日,北京某投资担保有限公司向被告李某发出《告知函》,要求被告李某于2012年10月21日前配合办理过户手续,并告知其可能承担的责任及不利后果。2013年3月10日,被告李某经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定评定为无民事行为能力,2013年4月18日,北京市西城区人民法院作出(2013)西民特字第322号民事判决书,宣告李某为无民事行为能力人。

     

    争议焦点

         现在被鉴定为无民事行为能力,那么对以前的民事行为能力能否也认定为无效。

     

    原告观点

    原告完全按合同约定履行了自己的义务,2012年9月25日,在原告多次催告下,被告协助居间方办理房屋上市手续及合同网签。9月30日,原、被告至西城法院第二税务所办理了交税手续,在办理过程中发现被告存在其他网签记录,视为非唯一住房,需缴纳个人所得税,被告不愿意支付,遂到朝阳区房屋管理局办理取消网签手续,被告均推脱不予办理。2012年10月16日原告委托居间方以挂号信的形式发《告知函》给被告,但被告回复要求解除合同,原告拒绝,现诉至法院,请求:1、判令被告继续履行合同,办理房屋产权过户手续,房屋交接手续;2、判令被告支付违约金人民币483025元,要求计算至实际支付之日。针对被告的反诉请求辩称:我方认为确认被告无民事行为能力的时间在签署合同之后,不能够证明合同无效。在办理合同期间都有被告的代理人在场陪同,我方主张合同有效,应当继续履行。

     

    被告观点

    不同意原告的诉讼请求,认为原、被告签订的合同应视为无效合同,不应受到法律保护,被告在2010年6月份就出现明显的老年痴呆症迹象并于当时被诊断为精神行为异常,后于2013年3月10日被鉴定为无民事行为能力,2013年4月18日,法院判决宣告被告为无民事行为能力人。被告之女在没有被告授权及同意的情况下擅自与原告签订协议,但此后将收取的全部购房款返还原告。我方认为,被告的老年痴呆症,并且愈发严重无法治愈,被告在签订合同时已经患病,应属无效,被告李某之女在无权处分被告房屋的情况下签订合同亦为无效,请求法庭驳回原告所有诉讼请求。我方反诉要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》无效。

     

    法官观点

    依法成立的合同,对双方当事人均具有约束力,双方均应按约行使权利,履行合同义务。本案中,原、被告双方签订的房屋买卖定金协议系双方当事人的真实意思表示,应为有效,被告李某在与原告宋某的后续房屋买卖过程中,虽然其本人没有参与,但原告提交的证据已经形成完整证据链,可以充分证明被告李某对后续房屋买卖过程中知情并同意,原告要求被告继续履行合同的诉讼请求,有事实和法律依据,本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求,因该合同可以继续履行且原告在房屋买卖合同中的权利得到了相关的保障且虑及被告李某并未一房二卖获利,故对于原告的该项请求,根据公平原则本院不予支持。

    被告辩称其在签订《房屋买卖定金协议》及出具收条时没有行为能力,合同应为无效的答辩意见,本院认为,虽然被告李某经法院判决宣告为无民事行为能力,但是因该判决发生在本案双方签订房屋买卖合同之后并不能否定被告李某在签订《房屋买卖定金协议》是具备完全行为能力,该判决对于之前的被告的行为不具有溯及力,被告李某在其未被宣告为无民事行为能力前所签订的协议应为有效,其仍应按约定履行义务。另,被告辩称涉诉的房屋买卖合同非系其授权,本院认为,即使被告李某没有做出对其女儿的授权,其在房屋买卖过程中没有明确反对,应构成表见代理,双方的买卖合同亦为有效,按照法律规定,相应的法律后果应由被告李某承担。

     

    作者评议

    问题一、从程序角度看本案

    《民事诉讼法》第177条规定:

    人民法院审理选民资格案件、宣告失踪或者宣告死亡案件、认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力案件、认定财产无主案件、确认调解协议案件和实现担保物权案件,适用本章规定。本章没有规定的,适用本法和其他法律的有关规定。

    《民事诉讼法》第187条规定:

    申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力,由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。

    申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。

    《民事诉讼法》第188条规定:

     人民法院受理申请后,必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的,应当对鉴定意见进行审查。

      《民事诉讼法》第189条规定:

     人民法院审理认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件,应当由该公民的近亲属为代理人,但申请人除外。近亲属互相推诿的,由人民法院指定其中一人为代理人。该公民健康情况许可的,还应当询问本人的意见。

      人民法院经审理认定申请有事实根据的,判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人;认定申请没有事实根据的,应当判决予以驳回。

    《民事诉讼法》第190条规定:

     人民法院根据被认定为无民事行为能力人、限制民事行为能力人或者他的监护人的申请,证实该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的原因已经消除的,应当作出新判决,撤销原判决。

      《民事诉讼法司法解释》第83条规定:

     在诉讼中,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。事先没有确定监护人的,可以由有监护资格的人协商确定;协商不成的,由人民法院在他们之中指定诉讼中的法定代理人。当事人没有民法通则第十六条第一款、第二款或者第十七条第一款规定的监护人的,可以指定该法第十六条第四款或者第十七条第三款规定的有关组织担任诉讼中的法定代理人。

      《民法通则》第14条规定:

    无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。

    《民法通则》第17条规定:

    无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人,由下列人员担任监护人:(一)配偶;(二)父母;(三)成年子女;(四)其他近亲属;(五)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。

      对担任监护人有争议的,由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的,由人民法院裁决。

    没有第一款规定的监护人的,由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。

    《民通意见》第8条规定:

    在诉讼中,当事人及利害关系人提出一方当事人患有精神病(包括痴呆症),人民法院认为确有必要认定的,应当按照民事诉讼法(试行)规定的特别程序,先作出当事人有无民事行为能力的判决。

    确认精神病人(包括痴呆症人)为限制民事行为能力人的,应当比照民事诉讼法(试行)规定的特别程序进行审理。

     

    根据前述法律的规定,在处理限制(无)民事行为能力人购房纠纷时,首先应当就当事人的诉讼能力进行审查,如果当事人不具备相应的民事诉讼能力,应当根据前述法律的规定,确定监护人,由监护人作为其法定代理人参与诉讼。

     

    问题二、从实体角度看本案

    《民法通则》第13条规定:

    不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。

    不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。

    《合同法》第47条规定:

    限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。

    相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

     

    自然人的民事权利能力,指自然人依法享有的民事权利和承担民事义务的资格。没有民事权利能力,就不能享有相应的民事权利,不能承担相应的民事义务。自然人的民事法律行为能力,指自然人能够独立实施一个有效法律行为的资格。行为能力仅与自然人实施的法律行为的效力有关,一个不具有相应民事行为能力的人独立实施的法律行为具有效力瑕疵。根据自然人的年龄、智力和精神健康状况,《民法通则》将自然人的民事行为能力划分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。

    完全民事行为能力人包括:

    ①无精神病的成年人,18周岁以上的公民是成年人;

    ②16周岁以上未满18周岁,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。

    完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为,其实施的民事法律行为不会因为欠缺行为能力而被否认。

    限制民事行为能力人包括:

    ①10周岁以上不满18周岁的未成年人;

    ②不能完全辨认自己行为的精神病人。

    无民事行为能力人包括:

    ①不满十周岁的未成年人;

    ②完全不能辨认自己行为的精神病人。

     

    根据上述法律的规定,限制(无)行为能力人处分房屋的效力在法律上属于效力待定。在此过程中,一方面法律赋予行为人的法定代理人追认的权利,即如法定代理人对处分人的处分行为予以追认,则房屋买卖合同发生法律效力;另一方面,从公平对等的角度出发,法律同样赋予相对人催告以及撤销的权利,即相对人可以催告法定代理人对合同效力进行追认,也可以通知法定代理人要求撤销合同。

    本案中,李某被鉴定为无民事行为能力人,但是李某被鉴定为无民事行为能力人的时间是在签订合同后的一年左右,对此,能不能认定合同无效?笔者认为合同应属合法有效。

    首先,有没有民事行为能力应以订立合同的当时来看,如果在订立合同的当时是有民事行为能力的,在没有其他效力瑕疵的情况下,合同是有效的,反之,合同是无效的。

    其次,实践中,从保护交易的角度来看,有些无民事行为能力人的精神时而正常时而不正常。如果是熟人之间,那么对这种情况可能会比较了解,但是对于房屋的买受人来说,很可能是第一次接触,面对这种不确定性,就容易存在交易风险,为了减少这种不确定性,不能以后面的行为来评价前面的行为,一个人的精神状态应该根据当下的环境做出认定,从保护相对人的角度来看,这样做更合理。

    最后,在签订《房屋买卖定金协议》时,李某的代理人是在场陪同的,代理人的在场弥补了李某行为能力的欠缺,根据《民法通则》第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。此种情况即可视为已经经过其法定代理人的同意,所以买卖合同不因李某是无民事行为能力人而无效。