恭贺由彭锐律师主编中国政法大学出版的《二手房诉讼案件思维--以请求权为基础》第三本个人专著正式上市。

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房产民事领域

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    房屋买卖合同效力纠纷

    案例

        原告:王某

        被告:柳某

    2009年12月22日,原告王某与被告柳某经某房地产经纪公司撮合签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:原告购买被告名下位于北京市西城区北礼士路央产经济适用房一套,房屋总价款150万元,并约定2010年5月1日完成过户。合同签订后,原告如约支付了前期的首付款合计85万元。至2010年6月23日,双方签订《补充协议二》,顺延过户时间,后因涉案房屋价格上涨,被告借口房屋是央产经济适用房,其所在单位不允许出售房屋 ,房屋无法上市交易,所签合同无效,因此拒绝出售涉案房屋。

     

    争议焦点

    本案争议焦点为房屋买卖合同是否有效

     

    原告观点

    涉案房屋为央产房经济适用房,被告工作单位明确表示该房屋不允许出售,房屋无法上市交易,双方所签合同应为无效合同。

     

    被告观点

    原、被告之间签订的合同双方意思表示一致,应为合法有效的合同。即使房屋无法进行上市交易,合同也应是有效的。

     

    一审法官观点

    根据法院查明事实,原被告之间签订的合同系双方真实意思表示,合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效,对双方当事人具有法律约束力,各方当事人应按照约定全面履行合同义务。

     

    二审法官观点

    上诉人(原审原告王某)和被上诉人(原审被告柳某)之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,但合同所涉及之标的房屋性质为经济适用房,经济适用房的交易方式、时限必须符合国家的法律法规的强制性规定。柳某向单位购买经济适用房签订配售合同的时间为2006年12月7日,柳某与王某签订的房屋买卖合同及双方约定的过户时间均尚在政策、法规规定的限制上市交易期限内,故该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定,应为无效。

    作者评议

    问题一、合同效力的概述

    合同的效力就是合同的生命线,当一份合同的效力出现问题,那么可以说这份合同就是不健康的,当合同最终被确定无效时,也就相当于一个人失去了生命。所以在二手房买卖过程中,对合同的效力作出认定,是极为重要的,裁判机构在裁判时,最先须要确定的就是合同效力。

    在谈到合同的效力之前,需要明确两个概念之间的区别:成立与生效。合同的成立是指当事人之间意思表示达成一致而成立合同的过程和状态,产生的法律意义是双方当事人受各自作出的意思表示所约束,不得任意变更或者解除,合同成立的过程更多的是体现合同自由原则。而合同生效指已经成立的民事行为因符合法定有效条件而取得现行法律肯定性评价的效力,双方当事人有效的意思表示达到了其所要追求的法律效果。合同生效体现了国家对合同关系的肯定和干预。即使大部分的合同在成立时就当即生效,但不能简单的认为合同的成立就是合同的生效。比如附生效条件的合同只有当条件满足合同约定时,合同才生效;附期限生效的合同只有当约定的期限到达时,合同方才生效;法律法规规定的应当办理批准、登记手续的,经批准、登记后方才生效。在此需要特别指出房屋买卖合同的特殊性,我国关于不动产采用的是债权合同加物权登记生效主义,即房屋登记过后,才实现合同的最终目的,《物权法》第十五条规定,未办理登记的,不影响合同效力。故一般情况下房屋买卖合同成立之初就立即生效,其特殊性在于《物权法》规定了合同效力与物权效力的区分。

    综上所述,对合同成立和合同生效之间的区别可做出如下总结:

    1.构成条件不同。合同成立要求缔约主体为双方及以上,并且对合同主要条款达成一致。而合同生效同时还要求缔约主体具有缔约能力、双方意思表示真实、不违反法律法规及公共利益等。

    2.作用阶段不同。合同的成立标志着合同订立过程的结束,而合同的生效表示合同的履行即将开始。所以可以说成立是生效的前提。

    3.责任形式不同。合同成立过程中,如果一方当事人违反诚实信用原则,或者未能遵守保护商业秘密等义务,将承担缔约过失责任;而合同生效后,一方如有违约行为,没有免责事由的,应当承担违约责任,如继续履行、赔偿损失等方式。

     

    问题二、合同的成立过程

    合同的成立是双方意思表示达成一致的过程和状态,这样的一个过程可以分为要约和承诺两个部分。要约指希望和他人订立合同的意思表示。一份有效的要约,内容须具体明确,并且表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示的约束。以二手房屋买卖为例,一份有效的要约应当确定房屋的位置、面积、出售价格等基本信息,并且表明这样的信息是相对确定,轻易不能更改。但是,诸如很多中介公司在店铺周围摆出宣传语,如某某急售一套房屋,这样的一种行为,可以认定为一种要约邀请,即希望潜在的买受人向出卖人发出要约的意思表示。要约和要约邀请之间的区别就在于要约邀请对合同的具体内容并不明确,而且没有表明承诺后受约束的意思。当一份要约到达受要约人时,要约即生效,当然,要约是可以撤回的,要约的撤回必须在要约到达受要约人之前或与要约同时到达受要约人。

    当受要约人收到要约时,就将进入承诺的环节。如果受要约人对要约的内容满意,并且同意该份要约,当该份承诺的意思表示到达要约人时,承诺生效。承诺应当通过通知向要约人发出,也可以通过其行为,如买受人向出卖人支付房款,视其行为为承诺。承诺是对要约的同意,如果承诺人对如价款、时间、违约责任等要约内容作出了实质性的变更,这时作出的意思表示就不再是承诺,反而是一个新的要约。有些要约是附期限的,如出卖人表示此出卖房屋信息一周之内有效,那么买受人的承诺应当在这一周内作出,超出期限作出的承诺是一个新的要约。

    一般情况下,合同成立就是双方意思表示达成一致的过程,当意思表示一致,合同也就自然成立。但是法律规定或者当事人约定有些合同需要签订书面的合同,这些合同应当自双方当事人签字或者盖章时成立。法律规定或约定合同采用书面形式缔结的,虽无书面协议,但如果一方已经履行了合同的主要义务,也应当认定合同是成立的。笔者认为:合同法的目的在于鼓励、促进交易,既然交易已经在实际履行过程中,仅仅因为没有满足合同的要式条件而判定合同并未成立,将不利于市场的发展。

     

    问题三、合同生效要件

    依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件:(1)行为人具有民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者公共利益。”合同当事人之间订立合同的过程是平等主体之间的民事法律行为,所以合同的生效不仅应满足合同成立的要件,还要符合上述法条的规定。因为合同的生效是国家法律对合同的一个肯定性评价,只有符合国家意志的,法律才赋予其合同效力,如一个未成年人与出卖人签订的房屋买卖合同因行为人不具有相应的民事行为能力而无法生效;如一方当事人开玩笑的对另一方说:“我北京二环的房子10万卖给你了”,另一人信以为真,但因为对方所说的并非其内心的真实意思表示,而是一种戏谑行为,合同也是无法生效的。不仅如此,部分合同的生效还要依照法律法规的规定办理批准、登记等手续方才生效。

     

    问题四、无效合同

    合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同的无效是一种绝对的无效,自始的无效,合同无效产生的后果是因合同而取得的财产应予以返还,不能返还的,应当折价补偿,有过错的一方应承担赔偿损失责任等。因为合同本身体现的是交易的过程,当事人为实现合同目的付出了很多的成本和精力,如因合同无效,导致无法实现合同目的,再一次进行交易,不仅是时间上的浪费也是社会资源的再次消耗,故对合同作出无效的判定是极为严格的,须严格遵守《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条等相关法律的规定。

    合同无效的法定情形:

    1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益

    对于欺诈、胁迫行为的认定、主观恶意的判断、损害程度的分析,是极为复杂的一个过程。

    欺诈行为认定的标准:

    依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第六十八条:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为”。

    ⑴行为人有欺诈的故意。即行为人明知其欺骗和隐瞒的行为会使对方陷入错误的认识,这种明知不仅要求认识到其行为是欺诈行为,也要求其希望发生行为所造成的后果,只要达到这样的认识程度,就可以认定行为人主观上是具有故意的心理的;

    ⑵要求行为人实施了欺骗或者隐瞒的行为。没有行为就没有责任,法律是不会惩罚思想违法的,行为人实施了欺骗隐瞒行为是其承担合同无效不利后果的前提;

    ⑶要求受欺诈方因欺诈而签订了合同。即要求对方因行为人的欺诈行为产生了错误的认识而违背其真实意愿签订合同。如果行为人故意实施了欺诈行为,但对方没有上当,或者即使发现行为人的欺诈却默不作声,这时不可以认定合同因欺诈而无效,因为欺诈行为并没有发生相应的作用;

    ⑷要求这样的欺诈行为损害的是国家的利益。因为无效合同认定的标准严格,只有侵犯到国家利益时,该合同才是无效的。

    胁迫应满足如下构成要件:

    最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第六十八条:“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害,或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方作出不真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。”对于公民来说,胁迫包括两种类型,一是以即将发生的危害公民及其亲友的生命健康、荣誉等损害作出威胁;二是直接对公民及其亲友实施不法行为,对其人身、财产、荣誉等造成损害,此时不仅产生合同无效责任,可能还涉及侵权责任、刑事责任。

    ⑴胁迫人具有胁迫的故意。故意的认识需要满足胁迫人明知胁迫的威胁会让对方产生恐惧,同时胁迫人希望被胁迫人受到恐惧而作出违背其真实意思的表示。

    ⑵胁迫人实施了胁迫的行为。

    ⑶要求胁迫的行为与胁迫结果具有因果关系。被胁迫人因胁迫违背真实意愿签订了合同。

    ⑷胁迫的行为是违法的。行为人以合法的根据向另一方施加压力,并不构成胁迫。

    ⑸胁迫的行为给国家利益带来了损失。仅仅是损害对方的利益,并不足以使合同无效。

    2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益

    恶意串通是指在买卖合同过程中,双方以损害他人利益为目的,弄虚作假的行为,具体的行为方式有串通掩盖事实真相,故意压价、损害委托人权益等。恶意串通要求双方有损害他人利益的恶意,即明知道这样的行为会给他人带来损失或侵犯他人权益而故意为之,其次,恶意串通要求双方存在着事先通谋,这种通谋可以是双方明示的,也可以是一方作出这样的意思表示而另一方对此默认。二手房屋买卖经常出现的阴阳合同中,合同双方恶意串通,在网签合同(即阳合同)中故意将房屋价格降低,少缴税款,这样的行为侵犯了国家收取税费的规定,是对国家利益的侵犯,阳合同中的价格条款应视为无效。

    3.以合法形式掩盖非法目的

    以合法形式掩盖非法目的,又称隐匿行为,伪装行为。在这种情况下,双方当事人之间有两种意思表示,但只有一种意思表示才是真实的。而真实的意思表示却是违法的,行为人具有规避法律的故意,通过一种看起来是合法的方式来掩盖背地里的非法目的。这样的非法目的常见的为隐匿财产、逃避债务,变相的获得国家划拨的土地等。

    4.损害社会公共利益

    损害社会公共利益的合同无效不仅是我国立法的原则,也是世界各国立法的习惯。学者总结有以下10种损害社会公共利益的行为:
      ⑴危害国家公共秩序的行为,如将从事犯罪或者帮助犯罪的行为作为内容的合同,以及规避课税的合同;
      ⑵危害家庭关系的行为,如约定断绝亲子关系的合同、婚姻关系中的违约金的约定等;
       ⑶违反性道德的行为,如对婚外同居人所作出的赠与和遗赠的合同等;
      ⑷非法射幸,如赌博合同;
      ⑸违反人格或者人格尊严的行为,如以债务人的人身为抵押的约定、规定企业有权对顾客或雇员搜身检查的标准合同条款;
      ⑹限制经济自由的行为,如限制职业自由的条款;
      ⑺违反公平竞争的行为,如拍卖或招标中的串通行为、以贿赂方法诱使对方的雇员或代理人与自己订立合同的行为等;
      ⑻违反消费者保护的行为,如利用欺诈性的交易方法致消费者遭受重大损害等;
       ⑼违反劳动者保护的行为,如规定“工伤概不负责”的合同,以及规定女雇员一旦结婚立即辞退的合同;
      ⑽暴利行为。
       如四川地区出现的一个著名案例:泸州二奶继承案,即当事人将自己的一套住宅遗赠给其情妇,后法院最终判决遗赠行为因损害社会公共利益而无效。

    5.违反法律、行政法规的强制性规定

    对该条的理解,必须先明确法律、行政法规的范围,《合同法解释(一)》第四条规定:确认合同无效,只能以法律和行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。当前有学者认为只要地方法规和部门规章与宪法、法律、行政法规并不冲突,并且没有对应的上位法或者司法解释存在时,可以援引部门规章和地方法规作为裁判的依据、或者作为裁判的参考,因为目前法律、行政法规的立法速度并不能和市场发展有效的衔接,为了保障国家和集体的利益,应当允许这样的援引和参照。但是笔者认为,应当严格依据《合同法解释(一)》的规定,将法律、行政法规作为裁判的依据,就算地方法规或者部门规章的规定涉及公共利益,也不能依据这些规定来确认合同无效,而应依据《合同法》第五十二条。此外,违反的规定还需是效力性的强制性规定,行政法规中很多规定看似是效力性的规定,被很多当事人误用,作为合同无效的依据,如《房地产管理法》第三十七条规定的“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;”关于该条款的性质,审判中已经达成一致,认为该条款并非强制性规定而是管理型规定,故房屋买卖双方无法依据该条款主张合同因违反法律法规强制性规定而无效。

     

    问题五、可撤销、可变更合同

    可撤销合同制度是伴随着我国社会经济发展模式的不断变化而产生的,是经济基础决定上层建筑的结果。我国传统的计划经济模式的价值导向在于秩序与公平,而自由和效益却经常被忽视,甚至有时为了追求秩序和公平的价值目标而牺牲了自由和效益。与之相比较,市场经济体制所追求的则是以最小的社会成本达到社会资源配置的最优化,从而实现社会经济效益的最大化。虽然我国《民法通则》中规定了可变更和可撤销的民事行为,但其相关规定非常简单,与其相比,《合同法》不仅改变了以往三部合同法根本没有规定可变更和可撤销合同的情形,而且还扩大了可变更和可撤销合同的范围,同时,对无效合同的范围进行了严格的限制,更突出地体现了对当事人意思的尊重,这正是确立作为体现当事人意思自治原则与维护公平交易秩序的可撤销合同制度的价值之所在。可撤销、可变更的合同在存续期间,通说认为是相对有效的合同,把对合同效力的确定赋予给了当事人,合同当事人也具有更多的选择余地。

    可撤销、可变更合同是指合同成立生效后,因发生法律规定的事由,允许当事人对合同进行变更或者撤销。合同可以进行变更或者撤销,是因为订立合同时发生了意思表示不真实的情况,所以法律赋予了意思表示不真实的一方能够在合同成立生效以后进行更改或者主张撤销。尽管民事法律行为一般贯彻契约自由原则,但严格地遵守契约自由,就会忽视合同双方之间的利益衡量,需要在实际情况中对双方利益之间做出调整。当合同被撤销时,合同自始无效;变更合同的,合同一直有效,被变更的旧条款失去效力,新条款自被变更之日起生效。但是需要注意的是对合同的撤销是具有时效的,《合同法》规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭,同时,享有撤销权的当事人也可以放弃行使自己的合同撤销权。

    1.因重大误解订立的合同

    根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行)第七十一条:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”对于重大误解的认定,首先需要确定所误解的部分是否是合同中的主要内容,主要内容的判断应以该内容能够阻碍合同成立为标准,比如误认为赠与合同为买卖合同、误认为买方是自己希望的乙方、误认为支付方式为分期付款,其实是一次性付款;其次,对于所误解的内容应当与自己的意思表示相违背,这也是合同可以被撤销、变更的原因;最后,误解所造成的后果是严重的。

    2.因显失公平订立的合同

    一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。显失公平一般是由于一方当事人过于急迫、或者缺乏经验,导致订立的合同双方权利义务极为不对等,另一方获得的利益严重失衡,有违民事法律关系中的公平原则,法律赋予有失公平的一方以撤销或变更合同的权利,是对公平原则的实现和保障。需要强调的是市场风险不应当作为显失公平的理由,一个理性人对于市场存在的风险是具有一定认知的,单纯的因为市场风险作为撤销变更的事由,无法成立。

    3.因乘人之危订立的合同

    一方当事人趁对方处于危难之际,为牟取不正当利益,迫使对方做出不真实的意思表示,严重侵犯对方利益的,可以认定为乘人之危。房屋买卖中,可能会出现出卖人因家人生病或孩子上学等原因急于用钱,买受人在这个时候趁机压价,迫使对方低于市价很多出售房屋,如能确认卖房的意思表示是违背其真实意愿的,那么就可以认定为是乘人之危的情形。

    4.一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同

    以欺诈、胁迫手段订立的合同,当这种手段只侵犯对方当事人的利益而没有侵犯国家利益时,合同是可以撤销或者变更的。因为欺诈、胁迫行为使合同相对方违背了自己的意思表示,但依据民法意思自治原则,允许受欺骗、受胁迫的一方做出更正,使合同继续有效,从而节省交易时间和成本;如果受欺骗的一方不愿意对合同进行更正,可以撤销合同,使合同归于无效;但无论是撤销合同、还是变更合同,欺骗方、胁迫方均免除不了承担相应的法律责任。

     

    问题六、效力待定的合同

    1.无权处分

    《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”从该条进行理解,无权处分的人订立的合同效力待定,经权利人追认的合同,是有效的,但对权利人拒绝追认的情况,合同则是无效的。随后出台的《物权法》第十五条,将合同的效力区分为债权原因行为和物权行为,有学者指出,该十五条实质上是对《合同法》第五十一条的修正。2012年颁布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第三条规定 :“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”貌似该条司法解释与《合同法》第五十一条是相互抵触的,但依据《物权法》第十五条,还应当对合同的债权层面效力和物权层面效力作出区分。有学者指出,买卖合同的效力应该包括债权意思效力和物权变动效力,效力待定的合同真正效力待定的效力指的是物权变动层面的效力。当债权的意思表示符合《民法通则》第五十五条的规定,那么债权意思即告成立,所以债权意思的成立并不需要一方拥有处分权,即使一方没有处分权,债权债务的成立也不会影响权利人对物的权利,因为合同最终会因为无法履行而由无处分权的一方承担违约责任;而物权层面的效力则是效力待定的,如果真实权利人进行追认,无处分权的权利瑕疵得到补正,那么物权效力层面的效力即生效,整个买卖合同获得完整的生效,当真实权利人不进行追认的时候,物权层面的效力则是无效的。综上,无论是《合同法》第五十一条还是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第三条,对合同效力的判断均是指合同物权层面的效力,合同债权债务方面只需符合法律行为有效的要求即可。换句话说,认定合同无效,应当严格依照《合同法》第五十二条的规定审查。

    2.无权代理

    《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。”二手房买卖中无权代理常见于夫妻一方在出卖房屋时代房屋产权登记人签订房屋买卖合同。有些房屋因为是婚前个人财产而只属于夫妻一方所有,当另一方宣称是权利人的代理人,代理其房屋买卖的事宜时,殊不知,这样的代理可能没有获得授权,最终导致合同因为权利人的拒绝追认而最终无效。

    关于无权代理,还需关注表见代理。《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”表见代理制度就是因为被代理人的过失或基于被代理人和无权处分人之间的特殊关系而使相对人有合理理由相信其有代理权而与之为民事法律行为,被代理人承担责任的民事法律制度。