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房产行政领域

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     从三起案例分析我国不动产登记制度


      案例(一)

      中介甲冒充租房客,先租下房屋,后将房主乙的真房屋产权证掉包,伪造了房主身份证,将房屋在房屋登记部门过户,卖给丙。丙取得房屋所有权证。

      分析:属于不动产善意取得的第一种情况,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。

      在登记错误的情况下,善意的买受人因相信登记而购买了不动产,如果符合善意取得的构成要件(一是出让人无处分权,二是买受人为善意,三是合理价格转让,四是已经进行不动产物权变动登记),应当即时取得所有权。

      案例(二)

      租客甲假装租房,将房主乙的真房屋产权证掉包,伪造了房主身份证(名字为乙,照片为甲,仿真),将房屋在房屋登记部门过户,卖给丙。丙取得房屋所有权证。

      分析:登记机构存在过错,应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。

      登记机构在办理房屋转移登记时,应当核对实际处分人是否为权利人。没有核对身份证和签字的真实性(与原来的登记文件核对),登记机构具有重大过失。

      判定房屋登记机构是否有责任的标准在于:是否尽到了审慎的审查义务。如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。

      案例(三)

      甲和乙办理了房屋登记,后来发现房屋被同时卖给丙。而甲、乙却不知情,甲和乙现在手里的证是假证,真实的权证已经在过户时被收回。

      分析:房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证(复印)和签字,登记机构应该认真核对。

      提示:

      申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损失的,应当承担赔偿责任。

      登记机构未尽合理审慎审查义务的,根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。

      在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.