恭贺由彭锐律师主编中国政法大学出版的《二手房诉讼案件思维--以请求权为基础》第三本个人专著正式上市。

138-1127-6260
189-1088-4611

北京京舟律师事务所
  • 地址:
    北京市朝阳区建国门外外交公寓1-3-12
  • 电话:
    138-1127-6260
    189-1088-4611
  • 邮箱:
    bjjzlaw@126.com

分类一

首页 >> 二手房疑难案件研究中心 >> 分类一

    孙某诉湖州市军队离休退休干部休养所等房屋租赁纠纷案


    浙江省湖州市中级人民法院
    民事判决书

    (2013)浙湖民终字第364号


    上诉人(原审被告):孙某。

    被上诉人(原审原告):湖州市军队离休退休干部休养所。

    原审被告:孙某。

    上诉人孙某因与被上诉人湖州市军队离休退休干部休养所(以下简称湖州市干休所)、原审被告孙某房屋租赁纠纷一案,不服湖州市吴兴区人民法院于2013年6月23日作出的(2013)湖吴民初字第338号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,于2013年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人孙某的委托代理人冯康年、被上诉人湖州市干休所法定代表人翁宝庆及委托委托代理人王纪亭、原审被告孙某及其委托代理人张志火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原审法院审理查明:1983年6月孙某、孙某亲属吕秀鸳从中国人民解放军第九八医院以营职退休转入湖州市地方民政安置分配租住于本市红丰新村14幢203室。该房屋产权系湖州市干休所所有。租金从吕秀鸳的工资中按月扣付。2003年5月26日吕秀鸳病故,该房屋由孙某继续租住,自2003年6月起,湖州市干休所要求按非福利性住房租金标准支付,而孙某、孙某则要求按原租金标准支付,双方就租金数额问题发生分歧,湖州市干休所拒收孙某、孙某按原租金标准支付的租金,且孙某又将房屋转租他人使用,双方协商未果,以致纠纷成讼。
    原审法院另查明,吕秀鸳系孙某之妻,系孙某之母。孙某系九八医院离休干部。孙某、孙某各有私宅。其中,孙某现居住于本市吴兴区横塘路5号房屋,该房屋原为中国人民解放军第一集团军所有。1991年孙某从解放军第九八医院离休转入由所在军队安置分配其居住该房屋。1998年经军队审批,该房屋作为军队房改房出售孙某,吕秀鸳作为配偶参与房改,享受了房改政策,解放军73011部队湖州干休所出具的证明中载明:…,家属吕秀鸳(正营),1999年前已按房改成本价购买现有住房双方军人家庭购房方配偶货币补差计139403.07元,已于2009年12月30日在73011部队干休所领取。但未将租住的本市红丰新村14幢203室返还湖州市干休所。
    原审法院还查明,湖州市干休所于2012年8月委托杭州中意房地产评估咨询有限公司对本市红丰新村14幢203室的市场租赁价格进行了评估,市场年租赁价值为7682元。
    原审法院认为:孙某、孙某亲属吕秀鸳于1983年6月从解放军第九八医院以营职退休转入湖州市地方民政安置分配租住属湖州市干休所所有的本市红丰新村14幢203室,与湖州市干休所建立了房屋租赁关系,并按公房租金标准支付租金至吕秀鸳病故之月,双方对此均无异议。本案争议焦点是:1、孙某之妻吕秀鸳病故后,孙某、孙某是否有权继续租赁该房屋,2、是否仍按公房福利性租金标准支付租金问题。原审法院认为:1、吕秀鸳病故后,孙某作为其丈夫,作为家庭成员可继续承租该房屋;而孙某作为吕秀鸳之女,早已结婚成家,且有自己的住所,已不属于承租人在租期内死亡,共同居住两年以上的家庭成员可以继续租住的情形,孙某已无权继续租住该房屋。2、孙某应按湖州市干休所提出的租金价格支付租金。理由:⑴、本市红丰新村14幢203室系吕秀鸳从部队退休转入地方民政安置分配租住的具有政策性、福利性的住房,涉及该住房租金等福利性待遇均由吕秀鸳享受。现吕秀鸳已病故,福利性待遇包括房租也应终止。⑵、孙某于1991离休后所在军队已安置分配住房(本市吴兴区横塘路5号20幢37室)。⑶、孙某与吕秀鸳于1998年参加房改,已享受了房改政策。⑷、湖州市干休所作为房屋所有者和管理者,对属非福利性住房的租赁价格享有自主决定权,且已按低于市场租赁价格收取租金,并无不当。故原审法院支持湖州市干休所请求,孙某应支付2003年6月至2013年2月间分段计算的租金合计39978.60元。至于孙某提出,吕秀鸳生前本应享受参与本市红丰新村14幢203室房改,因湖州市干休所不予同意未参与,现仍要求参与房改的问题,原审法院不予支持。因该请求与本案非同一法律关系,不属本案审理范围,孙某可通过其他方式解决或主张。至于湖州市干休所要求对判决期间及今后的租金也按规定支付的请求,原审法院不予支持,因判决期间及今后的租金属于不明确期间,当本判决发生法律效力后,孙某可能继续承租房屋,也可能不再承租,况且租金标准也存在浮动的问题,原审法院无法对该请求作出支持的裁决,湖州市干休所可待实际发生后另行主张。为了保护合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定,判决如下:一、孙某应支付湖州市干休所房屋租金39978.60元,限于判决生效之日起十五日内付清;二、驳回湖州市干休所其他诉讼请求。一审案件受理费799元,减半收取400元,由孙某负担。
    宣判后,孙某不服原审法院上述民事判决,向本院提起上诉称:一、原审判决在湖州市干休所未撤回第一个起诉的情况下,再次受理了其基于同一事实和理由的第二个起诉,有悖于“一事不再理”的民事诉讼原则,显属程序错误。二、本案中涉案房屋是吕秀鸳从军队退休时的福利性安置房,是当时政策和历史条件下的产物,包含了吕秀鸳从军队退休时享有的安置费成分,并不是纯粹意义上房屋租赁关系。该房屋的租金一直按移交政府安置的军队离退休干部福利性住房租金标准支付。原审判决以涉案房屋的福利性待遇应由吕秀鸳享受,现吕秀鸳已病故,福利性待遇包括房租也应终止,及孙某与吕秀鸳于1998年参加房改,已享受了房改政策为由,判令孙某以非福利性的市场住房租金标准支付房租,无政策和法律依据。且孙某能否享受(或继续享受)按福利性住房租金标准承租该房屋的有关争议,明显不属于人民法院的管辖范围。综上所述,请求二审法院依法撤销原审判决,依法驳回湖州市干休所的起诉或驳回其不当部分的诉讼请求,并由湖州市干休所承担本案一、二审诉讼费用。
    湖州市干休所答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
    孙某答辩称:同意孙某的上诉意见。
    二审期间,孙某向本院举证如下:
    证据1,(2011)湖吴民受初字第4号民事裁定书(复印件),以证明涉案房屋为政策性福利性房屋。
    证据2,(2011)浙湖民受终字第17号民事裁定书(复印件),以证明涉案房屋为政策性福利性房屋。
    证据3,《最高人民法院关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理的复函》(复印件),以证明本案不属于人民法院的管辖范围。
    证据4,吕秀鸳退休安置书(复印件),以证明涉案房屋为福利性安置房。
    证据5,产权证基本信息表(复印件),以证明涉案房屋是军产。
    证据6,房屋产权证(复印件),以证明涉案房屋是军产,产权证上的“公产”两字系湖州市干休所非法涂改。
    证据7,浙江省单位房屋所有权登记申请表(复印件),以证明登记在湖州市干休所名下的房屋是国有军产而非单位产,湖州市干休所只是房屋代管单位而非其所有。
    证据8,(2008)后财字第18号文件(复印件),以证明孙某按规定可享受120平方米面积的住房。
    证据9,孙某的房产证(复印件),以证明孙某实际住房面积为104.30平方米。
    证据10,(2000)联营字第178号文件(复印件),以证明孙某按规定可享受二处住房条件。
    证据11,73011部队干休所2010年8月24日证明(复印件),以证明孙某、吕秀鸳夫妻始终未享受到规定的住房面积标准。
    证据12,(2004)政干字第497号、政干(2008)337号文件(复印件)各一份,以证明移交政府安置的军队离退休干部的住房租金标准,有明确规定。
    证据13,73011部队干休所《关于本所“2010年10月24日(应为2010年8月24日-本院注)证明”的说明》,以证明孙某享受住房补贴金额系根据其职务、军龄、工资标准确定,与其已享受的住房面积无关。
    证据14,2011年8月17日民事起诉状(复印件),以证明原审判决在湖州市干休所未撤回第一个起诉的情况下,再次受理了其基于同一事实和理由的第二个起诉,有悖于“一事不再理”的民事诉讼原则,显属程序错误。
    湖州市干休所质证认为,对证据1的真实性、合法性无异议,但该裁定已被撤销,不具法律效力。对证据2无异议。对证据3,以正式文件为准。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议。证据5没有相关部门的盖章,对其的真实性有异议。对证据6的真实性、合法性无异议,但不能证明孙某的证明目的。对证据7的真实性无异议。对证据8的真实性无异议。对证据9的真实性无异议。证据10是复印件,无法与原件核对,对其真实性、合法性、关联性有异议。对证据11的真实性无异议。对证据12的真实性无异议。对证据13、14,既不是新证据,且超过规定的举证期限举证,不予质证。
    孙某质证认为,对孙某提供的所有证据均无异议。
    本院经审查,证据1系人民法院的裁判文书,本院对其真实性、合法性予以认定,但该裁定已被撤销,不具法律效力,故本院不予认定。证据2、4、11一审已提交,且被认定,非二审新证据,本院不再作重复认证。证据3系最高人民法院的指导性文件,本院对其真实性、合法性予以认定,但不是用以证明案件真相的客观事实,不属于证据范畴。证据5系档案查询资料,但无相关部门的印章,本院不予认定。证据6、7、8、9、10均系复印件无法与原件核对,且与本案争议没有关联性,故本院不予认定。证据12系国家机关文件,本院对其真实性、合法性予以认定,但不能达到孙某要证明的目的。证据13、14因超过规定的举证期限举证,湖州市干休所不予质证,且与本案争议没有关联性,故本院不予认定。
    湖州市干休所、孙某未提供新证据。
    本院除认定原审所查明的事实外,根据当事人的陈述、原审在案证据另查明:本案湖州市干休所向原审法院起诉时有三项诉请,一、孙某等支付拖欠的房屋租金;二、解除与孙某的房屋租赁关系;三、孙某等腾退本市红丰新村14幢203室房屋。原审法院经审查作出(2011)湖吴民受初字第4号民事裁定,对湖州市干休所的起诉不予受理。湖州市干休所对该裁定不服,向本院提起上诉,本院受理后经审查作出(2011)浙湖民受终字第17号民事裁定,撤销(2011)湖吴民受初字第4号民事裁定,指令原审法院受理湖州市干休所请求孙某支付“203室房屋”租金的起诉。
    本院认为,本案二审的争议焦点为:一、原审判决是否违反一事不再理的民事诉讼原则。二、本案要求给付房租的诉请是否属于人民法院受理范围。如属于人民法院受理范围,租金标准如何计算。
    关于争议焦点一,根据《浙江省高级人民法院关于全省法院案件字号编立的补充规定》有关“驳回起诉的案件上诉后,二审裁定由原审法院立案进行审理的,原审法院按一审案件重新编立案号”规定之精神,对不予受理的案件上诉后,二审裁定由原审法院立案进行审理,原审法院亦应按一审案件重新编立案号。本案经本院裁定由原审法院受理要求给付房租的诉请,原审法院受理后重新编立案号并进行审理,并不违反一事不再理的民事诉讼原则。
    关于争议焦点二,一、本院(2011)浙湖民受终字第17号民事裁定中已明确认定湖州市干休所要求孙某等支付房屋租金的诉请,属于人民法院应当受理的普通民事案件,并指令原审法院受理湖州市干休所请求孙某支付“203室房屋”租金的起诉。该裁定已经发生法律效力,故本案中毋须对湖州市干休所要求给付房租的诉请是否属于人民法院受理范围问题再进行审查。二、租金标准问题。《民政部、总政治部关于〈国务院、中央军委关于军队干部退休的暂行规定〉的实施细则》(民(1983)安56号(1983)政干字第20号)规定“夫妻双方只给一方分配住房,夫妻双方由部队同时退休,按职务高的一方分配住房;夫妻双方一方离休、一方退休,一般情况下,职务高的一方退休可分配住房,职务相当或职务低的一方退休,应随离休干部居住,本人要求分配住房的,可以分配住房,但应将原住房交回,不得同时占用两处住房”。《浙江省移交政府安置的军队离休退休干部住房出售实施细则》规定“一个家庭只享受一次购房优惠待遇原则”。孙某、吕秀鸳夫妻一方离休、一方退休,按上述规定,1998年12月30日孙某按房改优惠政策购买本市吴兴区横塘路5号房屋,吕秀鸳应随孙某居住并将原住房交回,而吕秀鸳未按上述规定将原住房交回,吕秀鸳亡故后,其亲属孙某、孙某亦未将该房屋交回。该房屋建筑面积为104.3平方米,而按照中央军委(1990)5号文件规定,正师、副师职军队干部的住房面积标准为92平方米,之后中央军委(1999)19号文件将军队干部的住房面积标准调整为正师职120平方米、副师职105平方米,因此,孙某于2009年12月30日领取了住房面积未达标18平方米的货币款28980元及家属吕秀鸳1999年前已按房改成本价购买现有住房双军人家庭购房方配偶货币补差139403.07元,吕秀鸳作为孙某的配偶参与房改,享受了房改政策。对此,湖州市干休所作为房屋所有者和管理者参照《总后勤部关于调整军队住房租金标准的通知》((2004)后营字第309号)“军队人员已在驻地按房改优惠政策购买了住房(含经济适用住房,下同)原住房应及时腾退,腾退期一年内,按月租金标准计收房租,从第二年开始按每平方米使用面积每月6.0元计收房租,第三年后以后按当地市场租金计收房租”规定的精神,和《民政部、财政部、总政治、总后勤部关于调整移交政府安置的军队离退休干部住房租金和住房补贴标准有关问题的通知》(政干字(2008)337号)“已安置住房或者已领取住房补贴自理住房后仍占用军队住房的离退休干部,按照军队规定应当腾退住房的,在腾退期内按月租金标准计收房租,超过腾退期限的,一年内按每平方米使用面积每月10元计收房租,一年之后按当地商品住房的市场租金价格计收房租”规定的精神,主张在1998年12月30日孙某按房改优惠政策购买房改房,吕秀鸳应随孙某居住并将原住房交回而未交回的四年多后的2003年6月起,按低于市场租金价格收取租金合法合规,亦合情合理,本院予以支持。孙某上诉主张,本案中涉案房屋是吕秀鸳从军队退休时的福利性安置房,是当时政策和历史条件下的产物,包含了吕秀鸳从军队退休时享有的安置费成分,并不是纯粹意义上房屋租赁关系。故房屋的租金应按移交政府安置的军队离退休干部福利性住房租金标准支付。对此本院认为,按军队离退休干部福利性住房租金标准支付房租的前提是,属于单位安排住用一套住房的。本案中,孙某按房改优惠政策购买房改房后,吕秀鸳应随孙某居住并将涉案房屋交回,吕秀鸳未按上述规定将涉案房屋交回,而是继续占用,故不符合按军队离退休干部福利性住房租金标准支付房租的情形。对孙某的该上诉主张,本院不予支持。
    孙某在二审庭审中主张,如果湖州市干休所仅请求按政策性租金标准收取房租,则孙某仅对该项租金争议之司法管辖不持异议。但是,本案2003年6月至2010年7月期间的租金已超过法律规定的一年诉讼时效,该部分租金依法亦不应得到支持。对此本院认为,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定,孙某既未在一审期间提出诉讼时效抗辩,也未在二审中提供证据证明其系基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形。故本院对其该主张不予支持。
    综上所述,孙某的上诉请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持,原审判决应予维持。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    二审案件受理费799元,由上诉人孙某负担。
    本判决为终审判决。

    审判长冯杰民
    审判员邱金海
    助理审判员周寅潇
    二〇一四年一月九日
    书记员贾艳红