恭贺由彭锐律师主编中国政法大学出版的《二手房诉讼案件思维--以请求权为基础》第三本个人专著正式上市。

138-1127-6260
189-1088-4611

北京京舟律师事务所
  • 地址:
    北京市朝阳区建国门外外交公寓1-3-12
  • 电话:
    138-1127-6260
    189-1088-4611
  • 邮箱:
    bjjzlaw@126.com

分类一

首页 >> 二手房疑难案件研究中心 >> 分类一

    北京市第二中级人民法院

    民事判决书

                                           (2013)二中民终字第14123号



    上诉人(原审原告)毛某。
    上诉人(原审原告)刘某。
    被上诉人(原审被告)贾某

    被上诉人(原审被告)赵某。
    被上诉人(原审被告)贾某。
    被上诉人(原审被告)贾某。

    被上诉人(原审被告兼被上诉人贾某、贾某、贾某)贾某。
    被上诉人(原审被告)贾某。
    被上诉人(原审被告)贾某。
    被上诉人(原审被告)贾某。
    上诉人毛某、刘某因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市东城区人民法院(2013)东民初字第02453号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
    2013年1月,毛某、刘某诉至原审法院称:毛某与刘立华(已去世)原系夫妻关系,刘某系该二人之子。刘立华生前与贾某签订《协议书》及《补充协议》,约定贾某将北京市东城区大豆腐巷3号平房,建筑面积约55平方米,以总价495 000元出售给刘立华,贾某先收到房款30万元,即日起将房屋交付刘立华两间,剩余房款待双方过户后刘立华再给付贾某。后刘立华如约给付大部分房款,贾某已如约将房屋交付刘立华一家居住至今。现贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某八人已取得上述房屋的所有权证,理应为毛某、刘某二人办理产权过户登记手续。故毛某、刘某起诉要求:1、确认刘立华与贾某签订的《协议书》及《补充协议》有效;2、贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某立即协助毛某、刘某办理北京市东城区大豆腐巷3号房屋的产权过户手续,将该房屋登记在毛某、刘某名下;3、本案诉讼费由贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某八人负担。
    贾某(ARGABRITE CHI YIN)、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某辩称:刘立华购房之时,贾某并不是毛某、刘某所诉房屋的产权人,贾某从未将毛某、刘某所诉房屋出售,也没有委托他人出售该房屋,从未与刘立华签订毛某、刘某所诉《协议书》及《补充协议》,也没有收到购房款。贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某亦未将毛某、刘某所诉房产出售给刘立华。综上,贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某不同意毛某、刘某的诉讼请求。
    原审法院经审理认为:没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,或者相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效,被代理人才承担民事责任。根据已查明事实,贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某八人及毛某、刘某二人均确认《协议书》及《补充协议》上甲方贾某之签字为鄂刚代签,毛某、刘某二人所提张×证言未能证实贾某委托鄂刚出售诉争房屋,现毛某、刘某二人未能提供翔实证据证实贾某确已委托鄂刚将诉争房屋出售给刘立华,故鄂刚向刘立华出售诉争房屋的行为为无权代理行为,毛某、刘某二人要求确认《协议书》及《补充协议》有效之诉讼请求,于法无据,法院不予支持。毛某、刘某二人称其有理由相信鄂刚具有贾某出售诉争房屋之授权,因购房系家庭重要之事,刘立华购房之时,贾某并非诉争房屋的所有权人,而毛某、刘某二人未举证证实刘立华于购房之时曾向贾某本人及有关部门核实诉争房屋产权情况,及鄂刚出具了书面授权委托书,鄂刚虽持有诉争房屋钥匙,且将诉争房屋交付给刘立华及毛某、刘某居住使用,但此不足以使毛某、刘某二人相信鄂刚具有贾某的授权。故毛某、刘某二人所提理由不足,不能成立。现贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某八人均不同意将诉争房屋出售给毛某、刘某二人,故毛某、刘某二人要求贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某八人办理诉争房屋产权变更登记手续,将诉争房屋登记至其二人名下之诉讼请求,缺乏依据,法院不予支持。据此,原审法院判决如下:驳回毛某、刘某的全部诉讼请求。
    判决后,毛某、刘某不服,上诉至我院,以原审认定事实不清,适用法律错误为由请求撤销原审判决,依法改判支持其原审的诉讼请求。贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某均同意原审判决。
    经审理查明:毛某与刘立华(已于2012年1月8日去世)于1985年6月2日登记结婚,于2009年3月3日登记离婚。刘某系该二人之子。贾某、贾某、贾某、贾某、贾广田(案外人)系兄弟姐妹关系。赵某系贾广田之妻,贾某、贾某系该二人之子。
    坐落于北京市东城区大豆腐巷3号院西房3间半原系产权人贾振山、贾振海、贾振华共有的私产。“文革”期间,上述房屋被有关部门收归公管。1983年,北京市落实私房政策,房管部门该上述房产予以发还。2011年,贾某、贾广田、贾某、贾某、贾某、贾某作为贾振山、贾振海、贾振华的后辈经诉讼取得上述房屋的所有权。后贾广田去世,赵某、贾某、贾某经继承取得上述房屋相应的所有权份额。2012年2月13日,北京市东城区大豆腐巷3号登记在贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某名下,为房屋4间,建筑面积共计53.09平方米,贾某享有诉争房屋九十分之六十的所有权份额。
    审理过程中,贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某确认诉争房屋北数第一、二间原由贾某一家居住,其余两间原由租户杨永福(案外人)居住。贾某称其于1992年出国。2000年底其母去世后,将上述房屋钥匙及院落钥匙交予贾某之姨李淑琴(案外人),并交由李淑琴看管该房屋,此后,贾某未再使用上述房屋,不清楚上述房屋的情况。毛某、刘某称,2002年贾某授权李淑琴之子鄂刚(现已去世)将诉争房屋售予刘立华,后鄂刚将诉争房屋北数第一、二间房屋交由刘立华一家居住使用;2006年,租户杨永福腾退后将诉争房屋北数第三、四间房屋交付给刘立华、毛某、刘某。现诉争房屋实为两间,由毛某、刘某居住使用至今。
    毛某、刘某主张贾某授权鄂刚将诉争房屋售予刘立华,刘立华亦有理由相信鄂刚具有代理权,且毛某、刘某及刘立华系善意第三人,以合理价格购买诉争房屋,已实际居住使用诉争房屋,故刘某作为刘立华的继承人,毛某作为婚姻存续期间夫妻共有财产即诉争房屋的权利人,有权要求贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某协助办理诉争房屋的过户手续。毛某、刘某提供如下证据:1、《协议书》及《补充协议》,《协议书》上载:“甲方贾某,乙方刘立华,双方就东城区大豆腐巷(误写为大腐豆巷)3号平房,建面约55平米(双方以实际过户面积为准),双方约定以每平米9000元(玖千元整)价格成交,共计49.5万元(肆玖万伍千元整),甲方先收到乙方房款30万元(叁拾万元整),即日起将房屋交付乙方(贰间)。剩余房款待双方过户后乙方再交付甲方,此协议由鄂刚持有贾某委托书办理,双方均表示以上协议内容真实有效”。甲方落款处写有贾某,乙方落款处写有刘立华,见证人写×,日期为2002年8月23日。《补充协议》上载:“甲、乙双方于2002年8月确定东城区大豆腐巷3号房屋买卖,刘立华已按约定将房款30万元整(叁拾万元整)交付给甲方,乙方以入住。由于甲方原因双方再次协商后,甲方答应不超过6个月(陆个月)办理完过户手续,此协议双方要认真执行”。甲方落款处写有贾某,乙方落款处写有刘立华,见证人张×,日期为2003年9月12日。2、张×的证言,张×出庭提供证言,内容为毛某、刘某所提《协议书》及《补充协议》系张×所书写,刘立华向鄂刚支付购房款30万元,张×看到有信纸上载委托书,不清楚是否是贾某委托。毛某、刘某及贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某均确认《协议书》及《补充协议》上甲方落款处贾某的签字并非贾某所签,毛某、刘某主张系鄂刚代签。贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某认为《协议书》及《补充协议》与贾某无关,贾某从未委托他人售房,亦未收到房款。贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某对张×所述《协议书》及《补充协议》为张×所书写不持异议,但认为张×证言有自相矛盾之处,故对张×的其余证言不予认可。贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某分别提供(2010)东民初字第09267号民事判决书、诉争房屋所有权证、《公证书》及《认证书》,证明贾某在刘立华购房之时对诉争房屋并没有所有权,不可能出售诉争房屋。毛某、刘某对民事判决书及房屋所有权证不持异议,经核实《公证书》及《认证书》原件后,称不清楚该两份材料的真实性,但未提出反证。
    另查,贾广田及贾某、贾某、贾某、贾某于2010年9月26日向原审法院起诉贾某、贾广义(案外人)、贾柱(案外人),要求确认贾广田及贾某、贾某、贾某、贾某对诉争房屋享有三分之一的产权份额。原审法院经审理,作出(2010)东民初字第09267号民事判决书,判决:一、贾广田及贾某、贾某、贾某、贾某对北京市东城区大豆腐巷三号院西房三间半享有三分之一份额;二、贾某(ARGABRITE CHI YIN)对北京市东城区大豆腐巷三号院西房三间半享有三分之二份额;三、驳回贾广义、贾柱的诉讼请求。现该判决书已经生效。
    再查,贾某(ARGABRITE CHI YIN)、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某于2012年7月2日向原审法院起诉要求毛某、刘某腾退诉争房屋,现该案中止审理。
    上述事实,有双方当事人陈述,《协议书》,《补充协议》房屋所有权证、(2010)东民初字第09267号民事判决书等证据在案佐证。
    本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实,毛某、刘某二人提交的《协议书》及《补充协议》上甲方贾某之签字为鄂刚代签,且在签订上述协议时贾某尚未取得诉争房屋产权,且贾某对此不予认可。虽毛某、刘某主张贾某授权鄂刚将诉争房屋售予刘立华,刘立华亦有理由相信鄂刚具有代理权,但其二人并未提交书面的授权委托书,且二人提供的张×的证人证言亦难以认定鄂刚向刘立华出售诉争房屋系受贾某委托,且二人亦未举证证实刘立华在购房之时曾向贾某本人及有关部门核实诉争房屋产权情况,鄂刚虽持有诉争房屋钥匙,且将诉争房屋交付给刘立华及毛某、刘某居住使用,但此并不足以使毛某、刘某二人相信鄂刚具有贾某的授权。故鄂刚向刘立华出售诉争房屋的行为系无权代理行为,现毛某、刘某二人要求确认《协议书》及《补充协议》有效之诉讼请求,于法无据,本院不予支持。现贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某八人均不同意将诉争房屋出售给毛某、刘某二人,故毛某、刘某二人要求贾某、贾某、贾某、贾某、贾某、赵某、贾某、贾某八人办理诉争房屋产权变更登记手续,将诉争房屋登记至其二人名下之诉讼请求,缺乏依据,本院亦不予支持。上诉人的上诉理由,依据不足,本院不予采信。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    一审案件受理费70元,由毛某、刘某负担(已交纳);二审案件受理费70元,由毛某、刘某负担(已交纳)。
    本判决为终审判决。

    审 判 长  刁久豹
    代理审判员  刘丽杰
    代理审判员  王 佳
    二〇一三年十二月十九日
    书 记 员  刘 莹