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    上海市第一中级人民法院

    民事判决书

    (2009)沪一中民二(民)终字第1704号


    上诉人(原审原告)卢某。
    上诉人(原审原告)沈某。
    委托代理人卢某。
    委托代理人卢某。
    上诉人(原审原告)冯某某。
    法定代理人卢某。
    上诉人(原审原告)卢某。
    被上诉人(原审被告)陈某。
    法定代理人陈某。
    被上诉人(原审被告)陈某。
    两被上诉人之共同委托代理人吴某。
    被上诉人(原审被告)吴某。
    法定代理人吴某。
    被上诉人(原审被告)吴某。
    被上诉人(原审被告)张某。

    上诉人卢某、沈某、冯某某、卢某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市卢湾区人民法院(2008)卢民三(民)初字第582号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年5月26日受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
    原审查明,上海市太仓路92号房屋(下称系争房屋)原系案外人张大年所有,解放后被收归国有。1967年1月6日,上海市卢湾区济南路房地产管理所将系争房屋二楼后间房屋配与卢某之祖母陈金娥承租居住,同住人还有陈金娥之夫卢偕鹿。1984年1月1日,卢偕鹿以系争房屋处为营业地点办证经营个体工商业。1987年落实政策,系争房屋产权发还张大年所有,因张大年死亡,张大年之女即张某依法取得系争房屋产权。期间,卢某在卢偕鹿死亡后,于2002年7月办理个体工商户变更登记,字号名称为“上海市卢湾区鹿记杂货商店”,店铺招牌为“为民杂货店”。2004年10月18日,张某与陈某、陈某、吴某、吴某签订《买卖合同》,张某以40万元(人民币,下同)将系争房屋产权转让予陈某、陈某、吴某、吴某。2006年6月27日,系争房屋产权登记于陈某、陈某、吴某、吴某名下。现卢某、沈某、冯某某、卢某称系争房屋产权系带客返还,卢某、沈某、冯某某、卢某对系争房屋产权依法享有优先购买权,现张某与陈某、陈某、吴某,吴某之间房屋买卖行为未事先通知卢某、沈某、冯某某、卢某,应属恶意之无效行为,并以此为由,诉至法院。
    另查明:陈金娥于1982年死亡,卢偕鹿亦于2002年死亡。陈金娥、卢偕鹿的房屋租赁卡在系争房屋落政发还之后被房管部门收回,系争房屋交由业主自行管理。张某取得系争房屋产权后,未与卢某、沈某、冯某某、卢某建立租赁关系,亦未向卢某、沈某、冯某某、卢某收取过租金。
    再查明:沈某于1975年分配取得上海市崇德路60号晒台搭建房屋(下称崇德路房屋)一间作为结婚使用。1986年8月,上海采矿机械厂增配卢某上海市西仓桥街112弄20号房屋(下称西仓桥街房屋)一间。现沈某户籍在崇德路房屋内,卢某户籍于2006年9月由西仓桥街房屋迁至崇德路房屋内。卢某户籍于1989年10月由崇德路房屋迁至系争房屋内。冯某某户籍于2000年出生时即报入系争房屋内。卢某之夫冯江户籍及居住地为上海市大华路901弄44号602室(下称大华路房屋)。
    原审认为:卢某、沈某、冯某某、卢某诉请理由系基于系争房屋落政发还时应属带客返还产权,故该案首先须解决的争议焦点在于卢某、沈某、冯某某、卢某在系争房屋落政发还之前,对系争房屋是否依法享有居住使用权。鉴于(1)系争房屋二楼后间原系房管部门配与陈金娥承租使用,当时同住人仅为卢偕鹿,而落政发还房屋时,原房屋租赁卡已被有关部门收回;(2)卢某、沈某在他处均已分配取得住房,户籍亦在分配取得之住房内,而卢某在其父母分配取得住房内享有居住使用权;(3)在系争房屋落政发还之前,卢某户籍尚未迁入,亦未实际居住,故并非同住人身份,对系争房屋并不享有居住使用权;(4)卢某之夫在他处亦有住房,故冯某某作为 未 成 年人,居住应随其父母。综上,在系争房屋落政发还之前,卢某、沈某、冯某某、卢某在他处均有住处,故对系争房屋并不享有合法的居住使用权,由此,卢某、沈某、冯某某、卢某所称带客返还产权并不适用于卢某、沈某、冯某某、卢某。鉴于卢某、沈某、冯某某、卢某在系争房屋落政发还张某之前,对系争房屋并不依法享有居住使用权,故张某作为系争房屋权利人转让房产时,亦无须对卢某、沈某、冯某某、卢某尽事先告知义务,现卢某、沈某、冯某某、卢某以系争房屋转让未予事先通知,转让行为存在恶意为由要求确认《买卖合同》无效,法院对此诉请依法予以驳回。对于卢某、沈某、冯某某、卢某要求行使优先购买权之诉请,因卢某、沈某、冯某某、卢某与原产权人即张某并未建立租赁关系,故在张某转让系争房屋权利时,卢某、沈某、冯某某、卢某因并非系争房屋承租人,故亦无权要求行使优先购买权,法院对卢某、沈某、冯某某、卢某该项诉请亦依法予以驳回。据此,原审法院于二○○九年四月二十二日依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第一项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条之规定,作出判决:一、驳回卢某、沈某、冯某某、卢某要求确认陈某、陈某、吴某、吴某与张某于2004年10月18日所签《上海市房地产买卖合同》为无效合同的诉讼请求;二、驳回卢某、沈某、冯某某、卢某要求以人民币40万元优先购买上海市太仓路92号房产的诉讼请求。一审案件受理费人民币7,380元,由卢某、沈某、冯某某、卢某共同负担。
    原审判决后,卢某、沈某、冯某某、卢某不服,向本院提起上诉。诉称,上诉人居住使用系争房屋二楼后间及一楼天井,是历史遗留问题。五被上诉人买卖系争房屋时,上诉人冯某某、卢某的户籍已在系争房屋内,故上诉人对系争房屋二楼后间及一楼天井拥有使用权,且上诉人卢某在系争房屋一楼经营杂货店谋生。原判认定带客返还不适用于上诉人,损害了上诉人的居住权和生存权,故请求撤销原判,依法改判支持上诉人原审诉请。
    被上诉人陈某、陈某、吴某、吴某、张某均辩称,上诉人的上诉请求和理由不能成立。故请求驳回上诉,维持原判。
    经审理查明,原审判决查明事实属实,本院依法予以确认。
    二审审理中,被上诉人吴某向本院提交由上海市社会保险事业基金结算管理中心出具的卢某个人缴费情况一份,欲证明卢某最近几年都有工作单位。上诉人卢某认为,该份证据只能证明其曾经有过工作单位,不能证明其现在仍有工作单位。
    本院认为,系争房屋原系案外人张大年所有,1987年落实政策时产权发还给张大年,并由张大年之女张某取得系争房屋的产权,故张某作为产权人依法对系争房屋享有处分权。四上诉人以系争房屋落政发还时系带客返还为由主张对系争房屋享有居住使用权,原审根据本案查明的事实,作出四上诉人对系争房屋不享有居住使用权的认定并无不当,对此,原审已作了充分详尽的分析阐述,本院予以认同,不再赘述。四上诉人对系争房屋既不享有居住使用权,亦未与产权人张某建立过租赁关系,故四上诉人要求确认五被上诉人间的房屋买卖合同无效,其对系争房屋享有优先购买权的诉讼请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上,原审判决正确,本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    二审案件受理费人民币7,380元,由上诉人卢某、沈某、冯某某、卢某负担。
    本判决为终审判决。

    审 判 长 徐 恢
    审 判 员  唐建芳
    代理审判员盛伟玲
    二○○九年七月十七日
    书 记 员莫 莉