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    浙江省绍兴市中级人民法院

      民事判决书

    (2008)绍中民一终字第239号


      上诉人(原审被告)俞某。
      上诉人(原审被告)赵某。
      上诉人(原审被告)赵某。
      被上诉人(原审原告)秦某。
      被上诉人(原审原告)秦某。
      被上诉人(原审原告)秦某。
      被上诉人(原审原告)秦某。
      被上诉人(原审原告)徐某。
      上述五被上诉人之共同委托代理人(特别授权代理)余某。
      上述五被上诉人之共同委托代理人(特别授权代理)秦某。
      上诉人俞某、赵某、赵某因房屋腾退纠纷一案,不服浙江省绍兴市越城区人民法院(2007)越民一初字第2954号民事判决,上诉于本院。本院于2008年2月1日接收原审法院移送的上诉状及全部案卷材料,同日受理本案并依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
      原审认定:被告俞某之母葛某租赁使用原产权人为王阿林的坐落原绍兴市区作揖坊77号房屋1处,根据绍兴市区旧城拆迁改造需要该处房屋列入拆迁范围,2001年4月9日,绍兴市房地产管理处与产权人王月林及使用人葛某签订了房屋拆迁安置补偿协议1份,葛某租赁的房屋被拆迁安置至绍兴市区下大路140号32-303室,2001年绍兴市房地产管理处与葛某签订了《绍兴市区直管公房租赁合同》1份,安置房屋由葛某继续租赁,合同同时约定,被告租赁房屋因国家政策、落实政策、危房改造等原因,房管部门有权解除合同,收回房屋,租期从2001年7月1日至2005年12月31日止。因该处房屋权属不明暂由房管部门代管并由房管部门向葛某收取租金。事实是被拆迁房屋系秦某、秦某、秦某、秦某、秦吉安之父秦春泉于1946年向出典人王学潮典得,因出典人王金水逾期未回赎,经本院依法确权归秦春泉的合法继承人秦某、秦某、秦某、秦某、秦吉安所有。秦吉安在取得上述房屋之一继承权后于2001年12月11日亡故,2006年其合法继承人徐某、秦惠芬、秦惠芳、秦某共同向绍兴市公证处进行了公证,秦惠芬、秦惠芳、秦某自愿放弃继承权,被继承人秦吉安遗留的座落绍兴市区作揖坊77号房屋享有的部分房产由徐某一人继承。2006年12月26日五原告以作揖坊77号房屋的合法产权人与绍兴市房地产管理处对拆迁安置的绍兴市区下大路140-32-303室重新签订了房屋拆迁安置补偿协议,绍兴市房地产管理处在该协议书上注明“编79,原协议作废”。2007年1月19日五原告向绍兴市房地产管理处领取了诉争房屋的房产权证,即座落本市区下大路140号-32-303室(地号中四0584-32,建筑面积97.68平方米)归五原告共同共有。2007年9月25日,五原告向本院起诉要求被告腾退诉争房屋。另查明,葛某已亡故,葛某亡故后,绍兴市房地产管理处未与被告签订新的公房租赁合同。诉讼中,五原告自愿放弃要求被告赔偿侵占原告房屋给原告造成损失5000元的诉讼请求。
      原审认为,在诉争房屋产权未明、尚未结束代管房屋的形式时,房管处作为绍兴市建设局下属的房地产管理职能部门,具有行使代管房的主体资格,其与葛某签订的代管房租赁合同应为合法有效。原告经过继承确权等取得合法产权,并于2007年1月19日共同领取了诉争房屋的所有权证,故原告由此要求被告腾退房屋,理由正当,本院予以支持。对原告在诉讼中自愿放弃要求被告赔偿侵占房屋造成的经济损失的诉讼请求,因系原告真实意思表示,且无违法之处,本院予以准许。被告提出是在向房管处租赁并缴纳房租后合法使用讼争房屋,且在承租时也支付了一定的对价,要求法院依法驳回原告诉讼请求的主张。因五原告已依法取得了诉争房屋的合法产权,故房管部门与葛某签订的租赁合同对被告是否继续有效对原告无约束力,故被告的抗辩理由不能成立。为保护公民的合法民事权益,依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条之规定,判决:被告俞某、赵某、赵某应于本判决书生效后一个月内将现占住的座落绍兴市越城区下大路140-32-303室房屋一处腾退归还给原告秦某、秦某、秦某、秦某、徐某所有。案件受理费80元,减半收取40元,由被告俞某、赵某、赵某负担。
      俞某、赵某、赵某不服原判,提起上诉称:一审法院认定事实错误,适用法律不当,理应予以纠正。具体理由如下:一、一审法院认定事实不正确。上诉人与其原来同住人葛某从绍兴市房管处承租了现在居住的房子,虽然葛某亡故后,同住人即上诉人也是一直居住至今,且一直支付房租费给绍兴市房管处的,而从被上诉人起诉至今为止,绍兴市房管处从未通知上诉人腾退现居住的房屋,而假设该房屋是绍兴市房管处所有的,根据相关的政策则同住人即上诉人可以长期居住该房屋,可以视为现居住的人与绍兴市房管处订的是长期租赁合同。而一审法院简单的理解了同住人与绍兴市房管处的租赁合同关系是不正确的,而且是不全面的。二、上诉人的同住人葛某从绍兴市房管处承租了该房屋是支付了一定的款项作为对价的,而且作为拆迁安置补偿协议给予其安置于现在的居住的房屋。而一审法院就以绍兴市房管处单方作出的以原来上诉人在一审中提供的安置补偿协议作废为由,对上诉人有权承租现在的房屋的基本事实不予确认。况且绍兴市房管处对原来拆迁补偿协议于2006年12月26日单方所作的作废的认定明显是不符合法律规定的,假设原来的拆迁安置补偿协议是行政行为,绍兴市房地产管理处所作出的仅在新拆迁安置补偿协议上作出的认定原来的拆迁安置补偿协议作废是不符合行政法律法规的程序及实体要求的。从另一角度考虑,假设原来的拆迁安置补偿协议是民事行为,则绍兴市房管处单方作出的原来拆迁安置补偿协议作废也是没有法律效力的。而一审法院无视上述基本的客观事实,简单的机械的认定上诉人与绍兴市房管处之间不存在租赁合同关系,因此对此认定理应予以纠正。综上,上诉人认为一审法院没有依据客观事实和法律作出了错误的判决,因此,上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上依法撤销一审判决并驳回被上诉人的一审请求。
      被上诉人秦某、秦某、秦某、秦某、徐某答辩称:1、我们认为一审判决认定事实正确,依据法律作出的判决是正确的,请求二审法院维持一审法院的判决。2、五被上诉人依据物权法持有房产证,有直接支配排他的权利,所以说五被上诉人在一审时要求上诉人腾退房子合法有据。3、针对上诉人所说的其一直租用该房子,我们认为虽然这个房子是代管的,但是上诉人现在租的都是非法的。针对上诉人说假设房屋是房管处的,我们认为这个假设是不成立的,在房子没有确权前是由房管处代管的,现在这个房子是五被上诉人的。4、我们要求上诉人腾退的依据是三上诉人没有与房管处签订新的租赁合同,不存在租赁权,所以我们要求腾退是合法合理的。5、关于补偿协议,因为只有一个产权人,房管处与五被上诉人签订了拆迁补偿协议。上诉人讲到行政行为也好,民事行为也好,如果有错,可以与房管处去说,与五被上诉人没有直接的关系。因为这个房子的产权是五被上诉人的,故要求上诉人腾退房屋,而且法院也作了认定。总的来说,我们认为一审法院认定事实清楚,请求二审法院依法维持一审判决。
      二审期间,上诉人俞某、赵某、赵某提供葛某2001年4月9日向绍兴市历史街区保护管理办公室交费6931.20元的发票一份(发票已收回),证明根据使用面积及楼层选择,当时因为平方不够,所以交了差价6931.20元。五被上诉人发表意见认为:首先,我们认为这不是新证据,如果涉及到本案的话,在一审时就应该提供了,现在是二审审理。其次,从发票的抬头及安置协议来看,与本案无关,我们认为还是按照现在的拆迁协议来执行。我们按照协议,不存在差价问题。上诉人答辩认为:我现在租的房子不完全是他的,他只有70多平方,不可能达到90多平方,而且差额部分是我自己买的。本院认为,该发票与本案缺乏关联性,不能予以采用。五被上诉人未提出新的证据。
      本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
      本院认为,座落绍兴市越城区下大路140-32-303室房屋系因产权未明原由绍兴市房地产管理处代管时拆迁安置给上诉人俞某之母葛某租赁至2005年12月31日止,但租赁期间届满后,绍兴市房地产管理处未与葛某生前共同居住的人即上诉人俞某、赵某、赵某签订房屋租赁合同,故三上诉人占有上述房屋已无合法根据。而该讼争房屋由被上诉人秦某、秦某、秦某、秦某、徐某于2007年1月19日依法领取房屋所有权证属其共同共有之事实清楚,五被上诉人应依法享有占有、使用、收益和处分的权利。至于三上诉人认为同住人葛某承租该房屋时支付了对价、可以视为现居住的人即三上诉人与绍兴市房地产管理处订的是长期租赁合同等主张,因与本案系不同的法律关系,其可另行处理。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
      驳回上诉,维持原判。
      二审诉讼费用80元,由上诉人俞某、赵某、赵某负担。
      本判决为终审判决。


      审 判 长  魏晓法
      审 判 员  吕景山
      代理审判员  傅海鑫
      二〇〇八年三月二十一日
      书 记 员  黄美娟