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分类二

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    广东省东莞市中级人民法院
    民事判决书

    (2014)东中法民一终字第36号


    上诉人(原审被告):韦某。

    被上诉人(原审原告):欧阳某。

    被上诉人(原审被告):东莞市某房地产中介服务有限公司。
    法定代表人:唐某。

    上诉人韦某因与被上诉人欧阳某、东莞市某房地产中介服务有限公司(以下简称某公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省东莞市第一人民法院(2013)东一法民一初字第1149号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
    2013年1月21日,欧阳某向原审法院提起诉讼,请求法院判令:1、解除与韦某签订的《房地产买卖合同》。2、韦某返还欧阳某已支付的购房款人民币12万元。3、韦某赔偿欧阳某人民币50000元。4、诉讼相关费用由欧阳某、某公司承担。5、某公司对上述2、3项诉讼请求承担连带返还及赔偿责任。
    原审法院经审理查明,2012年10月10日,欧阳某与韦某、某公司三方签订房地产买卖合同,约定案涉房屋(东莞市万江区都会广场会景峰(A区)2409房)购买价格380000元,建筑面积83.24平方米,由某公司负责办理过户。某公司称,因韦某欠银行贷款120000元,为解决卖家赎房问题,2012年10月18日,欧阳某与某公司签订补充协议。2012年10月18日,欧阳某支付杨玉坚(韦某代理人)定金10000元;2012年11月14日,欧阳某转账支付韦某人民币110000元,欧阳某举证收款收据,显示杨玉坚(韦某代理人)对已收取该笔首期款110000元予以确认。2012年11月14日某公司向欧阳某交付了房屋钥匙。欧阳某支付了3000元中介费给某公司。
    欧阳某称其在案涉房子住了一个月,有一天晚上,有个民警敲门询问一些问题,欧阳某觉得奇怪,向邻居打听,才知道案涉房屋曾发生凶杀案及有人跳楼。第二天欧阳某去万江派出所询问,民警的回答很含糊,只是告诉欧阳某要是没买的话,就再看看其他房子。
    某公司称,当初签订合同之前,并不知道有凶杀案,后来欧阳某找上门,某公司也有去打听,也曾要求杨玉坚把钱退给欧阳某,并同意退回中介费3000元给欧阳某。
    庭审后,韦某本人到庭陈述,案涉房屋是韦某的,因为韦某曾向杨玉坚借钱,就把房子委托杨玉坚协助出售,卖出的钱先还给杨玉坚,剩余的给韦某。关于欧阳某主张的凶杀案,2011年11月韦某生日当天,韦某的妹妹及其男友过来,韦某出去买东西,回来时韦某的妹妹已经出事,并由派出所的人送去医院,第二天派出所的人说韦某的妹妹在送去医院的时候已经去世了。事后韦某了解到是妹妹在屋内被其男友打伤,然后其男友见韦某的妹妹可能不行,就自己跳楼自杀,两人都已死亡,当时是韦某去报警的,由万江派出所处理。欧阳某转入韦某银行账户的110000元是用于偿还房贷,韦某同意与欧阳某调解,退回120000元,本案的相关法律责任由韦某本人承担,与杨玉坚无关。
    欧阳某认为凶宅是不吉利的,欧阳某在不知情的情况下以市场价格购买了韦某的凶宅,欧阳某购房的目的是安居乐业,但现在凶宅已经无法售出,合同撤销后,卖方应该退回购房款并赔偿欧阳某的损失。韦某认为,合同行为是民事行为之一,具有开放性,遵循当事人自己的意愿,但是合同解除应当有严格的法律依据,韦某认为不应该对合同解除事由任意扩大,从考虑交易安全上看,请法庭不予撤销合同。某公司认为,既然知道是凶宅,合同应该撤销,卖方应该退回所收款项,至于赔偿,应不需要支付,退回本金即可。
    以上事实,有欧阳某提交的房地产买卖合同、补充协议、电话录音、现场录音、公证书、收款收据、转账凭证、房产查询、人民法院报(打印)以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
    原审法院认为,参照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”,案涉房屋有凶杀案,按民间习俗,房屋会不吉利,往往房屋价值会下降,韦某未向欧阳某披露,在欧阳某不知情情况下与其签订合同,会导致房屋价格虚伪,韦某有欺诈的行为,欧阳某请求撤销房地产买卖合同,原审法院予以支持。案涉房屋由双方自行交接。
    参照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,欧阳某诉请韦某返还欧阳某已支付的购房款人民币120000元,事实依据充分,原审法院予以支持。欧阳某诉请韦某赔偿,交易过程中,双方均有审慎审查义务,按过错承担责任,韦某不现身交易,不主动提供房屋过去发生的真实情况,负主要责任,欧阳某未对案涉房屋各项因素进行质疑,应承担次要责任;考虑购房款120000元被占用多月产生的利息与搬迁成本,原审法院酌定韦某应赔偿欧阳某12000元,欧阳某诉请超出部分,原审法院不予支持。
    某公司非房屋出卖方,亦没有证据显示某公司参与隐瞒,欧阳某诉请某公司承担连带责任,事实依据不足,原审法院不予支持。
    综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定,判决:一、撤销欧阳某与韦某、东莞市某房地产中介服务有限公司三方签订的房地产买卖合同。二、韦某于判决发生法律效力之日起五日内向欧阳某返还购房款人民币120000元及赔偿欧阳某人民币12000元。三、驳回欧阳某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3700元,保全费970元,已由欧阳某预交,由韦某承担。
    韦某不服原审判决,向本院提出上诉称:原审认定事实错误。韦某已向中介公司清楚介绍房屋的具体情况,某公司作为第二个接受委托的中介公司,案涉房屋的所有资料亦是由第一手中介公司交接的,且当时第一手中介公司也清楚告诉某公司房屋的具体情况。而案涉合同的签订是韦某、欧阳某、某公司三方的真实意思表示,合同撤销有严格的法律依据,应当以合同存在违反法律规定的情形才能撤销。但本案中,欧阳某和某公司是清楚案涉房屋的出售价格明显低于市场价格的,现欧阳某却以不知道案涉房屋的真实情况来主张违约赔偿,明显不符合常理。韦某不存在任何欺诈的行为,并且本案中不具有法定可撤销事由,韦某已经履行了交付义务,积极办理过户手续等,欧阳某也履行了部分义务,案涉合同是合法有效的,受法律保护,三方应当继续履行合同。退一步讲,即便本案有隐瞒的行为,也是某公司为促成交易而隐瞒欧阳某,与韦某无关,应当由某公司承担该赔偿责任。原审法院以房款被占用多月判定韦某赔偿给欧阳某的12000元是房款利息及搬迁成本,但忽略了房屋被占用多月而导致的损失。据此,韦某请求本院:1、驳回原审判决,维持双方房屋买卖合同关系和判决韦某无需支付欧阳某房款120000元及赔偿12000元。2、本案诉讼费用由欧阳某、某公司承担。
    欧阳某答辩称:(一)原审虽然未全部支持欧阳某的诉求,判决的赔偿亦是无法弥补欧阳某的实际损失,但为了避免诉累及损失进一步扩大,欧阳某虽不服,但为了息事宁人,也就同意了原审的判决结果而未上诉。(二)案涉房屋的交付并不代表购房合同已经全部履行,房屋的交付只能是代表部分履行。依据法律规定,即便合同已经全部履行,只要韦某在交易房屋时存在欺诈和隐瞒的情况,欧阳某仍有权申请合同撤销。(三)案涉房屋的价款与周边房屋的价格相对比是属中偏高的,并不存在韦某称的案涉房屋价格比市场价格低的情况,而欧阳某当时选择案涉房屋是由于该房屋在交首付款后就可拿到房屋钥匙以便尽快计划装修事宜,才选择略高于同地段价格的案涉房屋。(四)某公司是韦某房屋买卖的委托代理人,某公司对欧阳某隐瞒案涉房屋曾发生凶杀这一事实,由此造成的后果依法应由委托人韦某承担。(五)欧阳某提出的物业损失,因韦某对其隐瞒行为存在重大过错,是导致合同撤销的原因,欧阳某的物业损失依法应由韦某承担。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,请二审法院驳回韦某的上诉,维持原判,以维护欧阳某的合法权益。
    本案经审理查明,原审认定事实清楚,本院予以确认。
    本院认为,根据韦某上诉提出的请求及陈述的理由,本案争议的焦点是:1、欧阳某与韦某、某公司三方签订《房地产买卖合同》及《补充协议》能否撤销;2、原审法院认定韦某赔偿欧阳某的损失是否恰当。对此,本院分析如下:
    一、关于《房地产买卖合同》及《补充协议》能否撤销问题。首先,《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了撤销权的行使需符合如下条件:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。案涉房屋曾发生凶杀案事实清楚,当事人没有异议,本院予以确认。其次,按日常生活经验及民间习俗,客户购买房屋,都会挑选没有发生过凶杀案的房屋。房屋若发生凶杀案,通常会被认为不吉利,往往使房屋价值下降。韦某未将出卖的房屋曾发生凶杀案向欧阳某披露,欧阳某在不知情的情况下与其签订合同,会导致房屋价格虚伪,韦某有欺诈的行为。欧阳某主张应撤销案涉的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有据,本院予以支持。韦某主张已向欧阳某披露了案涉房屋的状况,并认为欧阳某购买的价格明显低于市场价,对此无提供证据佐证,而欧阳某亦不确认,故本院对韦某主张三方之间签订的房地产买卖合同有效,要求欧阳某继续履行合同不予支持。
    二、关于韦某是否要赔偿损失问题。因造成房地产买卖合同被撤销的过错在于韦某,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,欧阳某有权要求韦某承担赔偿损失的责任。对于欧阳某的损失,欧阳某主张包括韦某占用欧阳某已付购房款的利息及搬迁费等,原审法院在综合衡量了欧阳某请求的损失,酌定支持欧阳某12000元,欧阳某对此无提出上诉,本院予以维持。韦某主张欧阳某使用了案涉房屋,其亦有租金上的损失,应予以抵消。对此,本院认为,因造成合同被撤销的过错在于韦某一方,欧阳某无过错,故本院对韦某的主张不予支持。至于韦某要求某公司亦要对损失承担赔偿责任,对此亦无证据予以佐证,本院予以驳回。
    综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    二审案件受理费2940元,由韦某负担(已预交)。
    本判决为终审判决。

    审判长黎淑娴
    代理审判员钟满福
    代理审判员钟雯
    二〇一四年二月二十八日
    书记员罗锦婵