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分类二

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    浙江省杭州市中级人民法院

      民事判决书

    (2014)浙杭民终字第1455号


      上诉人(原审原告):彭某。
      
      被上诉人(原审被告):沈某。
      
      上诉人彭某因与被上诉人沈某房屋买卖合同纠纷一案,不服杭州市拱墅区人民法院(2014)杭拱民初字第606号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年5月12日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
      原审法院认定,2013年12月28日,彭某与沈某签订《杭州市房屋转让合同》,约定购买沈某所有的位于杭州市拱墅区和睦新村6幢1单元403室房屋,房屋建筑面积为60.8平方米,房屋转让价格为101.5万元,加上彭某之前支付的定金1万元,共计102.5万元。房地产经纪机构为杭州我爱我家房地产经纪有限公司。双方在签订合同后均依约履行。彭某于2014年1月23日取得房屋产权证,并于2014年2月取得上述房屋。在房屋过户后,彭某因从邻居处得知沈某丈夫之前因病抢救无效于该房屋内死亡,认为其曾多次询问沈某其丈夫死亡情况,沈某恶意欺骗彭某,向其隐瞒房屋内有人刚刚死亡的情况,导致其心理承受压力,至今不敢入住,沈某隐瞒房屋内有人死亡的事实,违背诚实信用原则,违反公序良俗,对其构成欺诈,造成彭某购房贬值损失,遂于2014年3月4日提起诉讼,请求判令沈某赔偿彭某购房款损失15万元。原审庭审中,彭某明确其损失15万元包括税费及中介费4万元,房屋买进后的空置损失1万元,房屋贬损价值10万元。
      另查明,沈某丈夫八十几岁因病于2013年7月1日早上5点多从医院被送回至涉案房屋内,于11时左右死亡。
      原审法院认为,房屋买卖合同是指出卖人转移房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。房屋出卖人的主要义务是转移房屋所有权于买受人,并承担房屋权利和质量瑕疵担保义务,房屋买受人的主要义务是支付购房款。当然,合同当事人可以就双方其他权利义务作出特别约定。本案中,彭某、沈某双方并未就案涉房屋内有人死亡情形作出特别约定,也无证据证明双方存在相应的口头约定。沈某的丈夫年龄已达八十多岁,因病在案涉房屋中死亡,并不属于出售房屋时必须披露的信息。签订合同前,沈某告知其丈夫死亡的事实,尽管关于沈某丈夫死亡的地点,沈某的女儿在告知彭某的前夫贺淼时与事实不符,沈某的丈夫实际在案涉房屋内死亡,而非医院。但是,该不实陈述是否导致彭某要求沈某赔偿购房损失15万元的诉讼请求得以支持,该院持否定态度,理由如下:其一,彭某、沈某双方在合同中没有约定如果沈某丈夫在案涉房屋中死亡则彭某不购买涉案房屋或减少价款,也无证据证明如果沈某丈夫在案涉房屋中死亡则彭某不购买涉案房屋或减少价款存在口头约定,因此,彭某的诉讼请求缺乏合同约定的依据;其二,彭某于2014年1月23日取得涉案房屋的产权证,于2014年2月实际取得房屋,至今双方的房屋买卖合同保持有效状态,双方已经实际履行完毕,案涉房屋所有权现属于彭某,房屋也实际处于彭某管控状态,难以认定彭某损失的存在;其三,生老病死系人之常情,沈某丈夫年龄已达八十多岁,因病治疗无效在案涉房屋内死亡,不属于非正常死亡,与房屋价值贬值之间并不存在必然的联系。另外,关于物业管理费,合同中约定系由沈某向物业管理企业结算至无止,之后的物业管理服务费用由彭某承担。彭某在打电话给中介,经中介催促后沈某缴纳,故沈某已经完成了合同约定的缴纳物业管理服务费的义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,于2014年4月17日判决:驳回彭某的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1650元,由彭某负担。
      宣判后,彭某不服,向本院提起上诉称:一、被上诉人所作不实陈述内容,为影响房产价格的重要信息,直接影响房产价格。本案中,上诉人曾提供录音证据,证明双方在看房,洽谈过程中,上诉人一方曾明确询问被上诉人丈夫死于何处,而被上诉人一方回答死于医院,并非家中。一审法院亦认可存在这一事实。而该事实恰恰为影响房屋交易价格的重大事实。首先,从双方洽谈过程的表现来看,上诉人曾明确问及此事,方决定购买,可见该事实在上诉人作出交易决定过程中,对上诉人影响重大,直接影响对于交易是否执行及交易价格的判断。而被上诉人一方,也显然明知该事实对交易的重要影响,所以选择了隐瞒。试想,如果该事实并非影响交易达成及交易价格的重要因素,又为何会一方专门问及而一方刻意隐瞒呢?其次,从我国长期的社会风俗习惯来看,房屋内曾有人死亡,是一种极其重大的忌讳,此种忌讳直接影响房屋的交易价格。可以设想,两座条件完全相同的房屋,如果标价也相同,那消费者一定是会选择无忌讳的一间。而被上诉人与一审法院也确认屋中曾死过人是一种忌讳,但被上诉人与一审法院均认为须屋中存在非正常死亡方影响房屋价格。如此判断并不存在任何事实及法律依据,相反,该判断明显与曾出现正常死亡情况的房屋也滞销这一客观现实相矛盾。最后,由于忌讳的存在,也使得上诉人客观上对房屋的装修成本显著增加。被上诉人购房时,该房现存装修仍可继续使用,也是影响交易价格的重要因素。上诉人原本仅需简单修整即可入住,然而,由于忌讳的存在,使得上诉人不得不转而对该房屋进行大规模装修,尽可能减少忌讳所带来的负面心理影响。令原本尚可继续使用的粉刷层不得不完全毁弃重塑,家具也完全进行更换,客观上令上诉人经济成本上升,致其损失。二、双方立约过程中,对该房未曾有人逝世存在约定,被上诉人应当依法进行赔偿。首先,双方签署的房屋买卖合同为模版合同,普通交易主体在作此类交易过程中,极少对内容进行进一步的调整。且该合同是在上诉人受到被上诉人不实陈述影响后,获得被上诉人的保证承诺后,方才签订,故才未对该种忌讳的情况进行特别的书面约定。在正常的房产交易中,要求双方将此种忌讳的事宜写入书面合同,明显有违公序良俗,实属强人所难。其次,并非仅书面形式的合同对双方存在约束力,交易过程中,双方对于交易物形状的口头承诺亦属于合同的一部分。而本案中,上诉人所提供的录音证据明显显示,被上诉人一方曾在交易过程中,对于该房屋不曾有人在屋中逝世这一情况存在承诺。该承诺已经成为了被上诉人对于房屋整体形状、质量承诺的一部分,应受此约束。而交易中,其实际交付的房屋与该性状不符,即应当承担违约责任。最后,虽然在双方所签订的房屋转让合同中,并无对于此种情况有关违约责任的约定,但是对于此种违背公序良俗与诚实信用基本原则的行为,依法仍应承担违约责任。根据合同法第111条和113条的规定,虽无有关违约条款约定,但违约方仍需根据实际情况承担违约责任,上诉人有权要求被上诉人以降低交易价款等方式来承担违约责任。三、被上诉人恶意欺瞒房屋瑕疵,严重违反诚实信用原则,依法应受惩戒。综上,请求撤销一审判决,改判支持上诉人的一审诉讼请求。
      被上诉人沈某口头答辩称:一审法院认定事实清楚,判决正确,关于上诉人的所有上诉理由均不能成立。一、上诉人认为被上诉人的不实陈述内容为影响房产价格的重要信息,直接影响房产价格,被上诉人不敢苟同。1、被上诉人从未做出任何不实陈述,对丈夫死亡的信息从未欺瞒上诉人,被上诉人女儿无意中回答的被上诉人丈夫的死亡地点与本案的房产价格无直接关联,更非上诉人认为的刻意欺瞒。上诉人的录音证据并非是买卖双方的洽谈内容,该电话录音并非形成交易过程中,该录音即使是真实的,也不能证明被上诉人丈夫正常死亡于家中对房屋价格存在影响,更无法证明上诉人对被上诉人丈夫正常死亡的地点直接影响其是否购买房屋或者房屋的交易价格。2、上诉人的前夫虽曾问起被上诉人丈夫的死亡情况,但是上诉人或其前夫从未向被上诉人或中介公司表示房屋内不能有老人过世,老人过世于医院还是过世于家中直接影响其是否购买该房屋或者购房的价格。按照普通购房者的心态,只要房屋内未有非正常死亡事件,都不会特别在意老人过世的地点,尤其案涉房屋是90年代的老房子,房屋原就是被上诉人与其丈夫共有,有老人过世是正常现象,上诉人未将其高于普通人的要求加注在合同中,故被上诉人无特别义务要将其丈夫过世的信息披露给上诉人。3、上诉人认为房屋内有人死亡是一直极大的忌讳,此种忌讳影响房屋交易价格的观点,被上诉人不认同。被上诉人或者一审法院从未确认房屋中死过人是一种忌讳,房屋的价值实际是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种因素组成,根据现实生活中人们的观念和风俗习惯,如房屋内发生非正常死亡,比如凶杀等情形,即通常所说的凶宅,可能会造成房屋正常流通受阻或贬值,因此房屋是否发生过非正常死亡事件属于对合同产生重大影响的信息。本案中,被上诉人丈夫正常因病过世,不属于非正常死亡,不会影响房屋的市场价值,故该信息不属于被上诉人应当在订立合同时必须披露的信息。原审认为生老病死是人之常情,被上诉人丈夫已达80多高龄,因病治疗无效在房屋内死亡,与房屋价值贬值之间不存在必然联系的观点完全正确。4、关于上诉人所谓的装修成本,更是无稽之谈。上诉人购买的本就是二手房,其购房后装修与否是其个人行为,与被上诉人无关,与本案无直接关联。二、上诉人认为双方未对有人过世于案涉房屋中有约定,被上诉人应赔偿,我们对该观点持否定态度。1、双方在交易过程中,从未达成书面或口头的房屋中不能有人过世的约定,实际情况是,上诉人前夫曾问起过被上诉人女儿被上诉人丈夫死亡的地点,但是双方并没有达成协定或约定。关于上诉人称书面合同是模板合同,极少情况能调整,完全背离正常逻辑,正常的二手房交易使用杭州市房屋转让合同示范文本,该示范文本允许添加补充条款,二手房交易的惯例也是双方可以添加补充条款,民商事合同注重双方协商,所以不存在不能添加条款的问题。2、上诉人认为“被上诉人女儿对于被上诉人丈夫死亡地点的回答系单方承诺,属于合同的一部分”,我们认为没有事实和法律依据,被上诉人丈夫死亡的信息并不是房屋交易中必须披露的信息,被上诉人丈夫正常死亡于房屋内不属于房屋质量有瑕疵的情形,更不影响房屋的正常市场价值。被上诉人作为房屋出卖人的主要义务是转移房屋所有权于买受人并承担房屋权利和质量瑕疵的担保义务,上述义务被上诉人均已完成。3、上诉人与被上诉人交易过程中,双方从未在书面或口头协议中达成房屋中不能有人过世的约定,所以被上诉人并没有违约,谈不上违约责任。三、关于上诉人称被上诉人恶意欺瞒,被上诉人不认可,被上诉人丈夫死亡的情况并不构成房屋的瑕疵,在整个房屋交易过程中,被上诉人均遵守诚实信用原则,现房屋交易已经完成。综上,认为上诉人的上诉理由均无事实和法律依据,请求驳回。
      双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
      本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
      本院认为,彭某提起本案诉讼,要求沈某赔偿损失15万元,理由是沈某在签订合同之前故意隐瞒其丈夫在案涉房屋内去世的事实,而该事实足以影响房屋市场价格,故沈某构成欺诈。而根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。现彭某在选择继续履行合同的前提下要求沈某赔偿因欺诈造成的购房款、中介费、空置费等损失,并无法律依据。因为,既然彭某选择继续履行合同,则意味着其认可房屋买卖合同对双方的约束力,而房屋价格是双方在合同中约定的主要条款,双方应当严格按照约定履行。此外,在合同履行的前提下,中介费系彭某在交易过程中的必要成本;房屋是否使用或者空置也系彭某作为买受人对其接受交付后的房屋的使用处分。因此,彭某起诉主张的事实和理由并无法律依据,原审法院未予支持并无不当。二审中,彭某又同时主张沈某存在违约行为,其请求赔偿损失的法律依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条。对此,本院认为,上述法律条文规定的是交付的标的物存在质量问题不符合合同约定,给对方造成损失时的责任承担方式,即质量瑕疵的损害赔偿等违约责任。而彭某未能举证证明双方在房屋买卖合同中对作为买卖标的物的案涉房屋作出了明确的特别约定,故其主张沈某构成违约并要求其承担违约责任也缺乏依据。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
      驳回上诉,维持原判。
      二审案件受理费1650元,由上诉人彭某负担。
      本判决为终审判决。


      审 判 长  余文某
      代理审判员  毕克来
      代理审判员  丁 晔
      二〇一四年十一月四日
      书 记 员  吴梦姣