138-1127-6260

北京京舟律师事务所
  • 地址:
    北京市朝阳区建国门外外交公寓1-3-12
  • 电话:
    138-1127-6260
  • 邮箱:
    bjjzlaw@126.com

分类二

首页 >> 二手房疑难案件研究中心 >> 分类二

     

    中华人民共和国最高人民法院

     

     

                                                                                               2015)民申字第1885

     

    再审申请人(一审原告、二审上诉人):杨某。

     

    委托代理人:王某。

     

    委托代理人:孙某,黑龙江法佳律师事务所律师。

     

    被申请人(一审被告、二审被上诉人):惠某。

     

    被申请人(一审被告、二审被上诉人):黑龙江省城乡建设开发有限公司。

     

    法定代表人:李某,该公司总经理。

     

    委托代理人:王某,黑龙江德论律师事务所律师。

     

    委托代理人:张某,该公司职工。

     

    再审申请人杨某与被申请人惠某、黑龙江省城乡建设开发公司(以下简称城乡建

     

    设公司)案外人执行异议之诉一案,不服黑龙江省高级人民法院(以下简称黑龙

     

    江高院)(2013)黑民终字第30号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合

     

    议庭进行了审查。现已审查终结。

     

    杨某向本院申请再审称:(一)惠某借用城乡建设公司的资质进行开发,是综合

     

    楼的实际投资人,拆迁安置、后期建房、房屋销售及管理均是惠某以城乡建设公

     

    司的名义进行的,杨某有理由相信惠某有权出售案涉房屋,因此,杨某与惠某签

     

    订的房屋买卖协议合法有效。(二)杨某与惠某签订协议时,惠某并未告知案涉

     

    房屋已被法院查封的事实,齐齐哈尔市中级人民法院(以下简称齐齐哈尔中院)

     

    查封该房屋也未向社会公示,对于该院20061220日所作的询问笔录,其毫不

     

    知情。城乡建设公司提供的通告、录像及照片也是虚假的,上述证据不能证明杨

     

    某明知该房屋被查封的事实。因此,杨某在购买房屋的过程中不存在任何过错,

     

    属于善意第三人。(三)杨某提起诉讼要求确认其对案涉房产享有所有权,一、

     

    二审法院在确认杨某与惠某签订的协议无效的同时,应当对合同无效产生的法律

     

    后果一并予以处理,但一、二审法院直接驳回杨某的诉讼请求错误。综上,依据

     

    《中华人民共和国民事诉讼法》的规定申请再审。

     

    惠某辩称:惠某与杨某签订房屋买卖协议时,明确告知其案涉房屋处于法院查封

     

    状态,但杨某仍主动要求购买该房屋。后惠某与杨某口头约定,如房屋不能买卖

     

    即转为租赁,每年租金1万元。惠某与杨某签订的协议只是购房意向书,杨某没有

     

    履行交纳全部购房款的义务,没有签订正式的商品房买卖合同。房屋买卖协议没

     

    有实际履行,杨某看到房屋价格翻倍上涨,就提出各种理由主张协议有效,该主

     

    张不符合法律规定,应依法驳回其再审申请。

     

    城乡建设公司辩称:齐齐哈尔中院(2004)齐民一初字第516号判决确认,拜泉县

     

    三道镇综合楼产权归城乡建设公司所有,惠某并非案涉房屋的所有权人,无权与

     

    杨某签订房屋买卖协议,也未经城乡建设公司的授权和追认,惠某处分该房屋的

     

    协议无效。自2005年该房屋被查封,任何人非经法定程序不得处分法院查封财

     

    产,杨某对此是明知的,所以才未交纳全部价款,也不签订正式合同,其购房行

     

    为违背了正常的交易习惯。现在案涉房屋租金已达每年3万元,杨某占有该房屋已

     

    近十年,获取了巨额利益,给城乡建设公司造成了巨大损失。杨某与惠某签订的

     

    协议价格明显低于市场价格,严重侵害了城乡建设公司的合法权益,依据《最高

     

    人民法院关于转卖人民法院查封房屋的行为无效问题的复函》,该协议无效。对

     

    于惠某给杨某造成的损失,其可以另行起诉。请求依法驳回杨某的再审申请。

     

    本院认为:依照法律规定,人民法院只能执行被执行人的责任财产,如果被执行

     

    财产不属于被执行人,或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实

     

    体权利,则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系惠某申请执行城乡建设

     

    公司一案中,因案外人杨某对人民法院查封的登记在被执行人城乡建设公司名下

     

    的房屋主张所有权所引起的纠纷。所以,本案的焦点问题在于,杨某对人民法院

     

    查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下:

     

    一、关于杨某对案涉房屋是否享有所有权的问题

     

    杨某主张其系从惠某处因买卖而受让物权。需要指出,所有权作为物权的一种,

     

    其取得的方式分为继受取得和原始取得,买卖即为继受取得的原因之一。对于不

     

    动产的物权继受取得而言,买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对

     

    人的债权请求权成立,如欲使其取得具有排他效力的物权,应当履行法定的公示

     

    程序。也就是说,要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三

     

    人进行昭示。对此,《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设

     

    立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法

     

    律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消

     

    灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见,依

     

    据前述法律规定,不动产所有权的取得,除了法律另有规定的情形外,只有在不

     

    动产登记簿上记载之后,其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本

     

    案查明的事实看,案涉房屋登记在被执行人城乡建设公司名下,在不动产登记没

     

    有变更的情况下,杨某要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求,依法不予支持。

     

    二、杨某对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权

     

    考虑到实践中不动产登记制度尚不完善,对于买受被执行不动产等需要登记财产

     

    的案外人而言,即使其没有取得物权,但是如果其因为合同而对该财产享有的物

     

    权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的,人民法院也不能执行。法律之

     

    所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护,其原因在于,物权期待权从

     

    性质上虽仍属债权范畴,但该债权不同于一般的债权,案外人已经依照合同履行

     

    了义务,其预期物权将确定无疑地变动到其名下,在与申请执行人的一般债权的

     

    实现发生冲突时,法律选择了优先保护案外人的物权期待权。

     

    至于物权期待权保护的条件,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣

     

    押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定:“被执行人将其所有的需要

     

    办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占

     

    有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;

     

    第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对

     

    此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌

     

    握的标准,案外人亦即受让人,在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的

     

    效力,应当符合以下要件:(一)和被执行人即登记名义人,签订以变动执行标

     

    的物所有权为目的的合同。(二)买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部

     

    义务。(三)案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。

     

    (四)物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备,缺

     

    一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规

     

    定》第十七条确立的保护案外人物权期待权的标准虽是案外人异议审查程序的标

     

    准,但是,由于该标准确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度,当时的执

     

    行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能,因此,在案外人异议

     

    之诉的审理程序中,人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时,亦应

     

    遵照此标准。

     

    本案中,首先,本案中的房屋买卖合同并非与作为登记名义人的城乡建设公司签

     

    订,而是杨某与本案申请执行人惠某在2006915日签订,而惠某并非案涉房屋

     

    登记的所有权人,杨某也无证据证明惠某对案涉房屋的处分取得了所有权人城乡

     

    建设公司的授权,惠某和杨某签订的转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分,

     

    依照《中华人民共和国合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经

     

    权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”虽然,

     

    201271日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解

     

    释》第三条,将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为,案

     

    涉房屋买卖合同难谓无效,但是由于惠某无权处分案涉房屋,在未取得城乡建设

     

    公司追认的情况下,杨某依法只能向惠某行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求

     

    权,其在案涉房屋之上不能成立物权期待权,更不可能取得所有权。

     

    其次,执行标的物一旦被人民法院查封,非经人民法院允许,任何人不得对房屋

     

    进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。在杨某占有案涉房屋

     

    之前,齐齐哈尔中院即已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封

     

    登记,加之,由于惠某的处分为无权处分,杨某对案涉房屋的占有缺乏正当权

     

    源,为无权占有。至于杨某辩称其不知道查封事实、没有过错的理由,由于查封

     

    登记具有对世效力,杨某无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同,抑或占

     

    有案涉房屋,均应注意到别人经过登记的物权和人民法院的查封情况,但其未依

     

    法到相关部门查询案涉房屋的权属状况,主观上存在明显的过错。

     

    最后,案涉房屋合同约定总价款260000元,而杨某总计仅交纳房款40000元,即使

     

    不考虑无权处分和查封后占有的事实,单纯从价款的交付数额上,也不符合法

     

    律、司法解释规定的物权期待权的保护要件。

     

    在杨某的物权期待权不能成立的情况下,当然也就不存在排除人民法院对案涉房

     

    屋执行的问题。因此,即使杨某对惠某的赔偿请求权能够成立,其要求以对惠某

     

    享有的金钱债权去排除惠某另外一个金钱债权的实现,于法无据,于理不通。至

     

    于杨某还称,黑龙江高院遗漏了其要求返还购房款、赔偿损失的诉求问题,由于

     

    案外人异议之诉的审理内容仅限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体

     

    权利能否排除执行,所以,该项诉求不属于案外人异议之诉的内容,杨某可以另

     

    行提起诉讼。

     

    综上,杨某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情

     

    形,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如

     

    下:

     

    驳回杨某的再审申请。

     

    长  高 珂

     

    员  汪国献

     

    员  范向阳

     

     

    二〇一五年十月二十六日

     

    法官助理  崔福某

     

    员  张 丹