北京二手房市场存在的问题

(一)二手房交易成本过高

     与一手房相比，二手房交易成本项目既高又多。具体项目如下:评估费，为房屋总价的0.5%;贷款费，为贷款金额的0.5 %;中介费，为房屋总价的3%;营业税，为房屋总价的5.5%;个人所得税，一般为房屋总价的1%(严格意义上应为房屋买卖差价的20%，自取得房产证5年之内卖房的需要交纳营业税和个人所得税);契税，为房屋总价的1.5}(建筑面积140平方米以下，140平方米以上3%)，印花税，为房屋总价的0.1%，过户费，3000元/次。房屋维修基金2%0以上所有项目合计，二手房交易成本将达到房屋总价的14.1%。一手房交易成本具体为:契税1.5%(建筑面积140平米以下，140平方米以上3%)，印花税0.05%，房屋维修基金2%，合计为3.505%。从以上数据可以看出，二手房交易成本高出一手房交易成本10个百分点。以一套100万的房产为基数计算，二手房交易成本将比一手房高出10万元。

(二)二手房中介费标准偏高

 目前，房屋买卖双方通过中介进行房屋交易时，一般三方要签订一个房屋买卖协议。并明确二手房中介费标准按照房屋总价的3%收取。市场经济下商品交易实行等价交换的原则，一方提供商品或者服务，另一方支付相应的报酬。与中介提供的服务相比，其收取的中介费明显偏高。原因是3%的中介费服务内容实际上是信息费。如果需要中介提供贷款、过户等项服务，还要单独缴纳服务费。如果仅仅提供了一个房源信息就收取3%的服务费，这个收费标准明显偏高。尤其在目前的房价水平下，一套房产价值动辄100万或以上，所需支付的中介费是一个不小的数目。这个收费水平在其他服务性行业中是不多的。对中介收费有一个形象的比喻是:半年不开张，开张吃半年。为了尽可能少地支付中介费，一些购房者选择先通过中介搜索合适房源，然后再千方百计地摆脱中介与房主直接联系(俗称“跳单”)。中介为了减少此类情况发生，也采取一些防范及报复措施。在现实生活中这种纠纷和矛盾也屡见不鲜。发生这类纠纷的根源在于收费标准过高。中介绝不放弃丢掉任何一个高额收入的机会，而购房者认为收费与服务不相符合，极力避免缴纳高额中介费。在这种情况下，发生矛盾和纠纷就不可避免了。

 (三)中介机构存在的问题较多

 目前，在北京市场从事二手房交易的中介机构有数百家之多。这些中介机构又分为若干资质。在二手房市场中具有一级资质的中介机构有:我爱我家、中大恒基、链家、顺驰不动产等，以及其他若干中小中介组成的中介市场。目前，中介机构存在以下问题:

 一是部分中介从业人员不具备从业资质。按照相关规定，只有通过国家组织的房地产中介人员从业资格考试，并取得相应资格证书的人员才能在这个领域从业。可是，一些中介机构包括具有一级资质的机构，其从业人员中有相当比例的人员不具备从业资格。例如，某不动产网络有限公司的从业人员中，有一定比例的人员不具有从业资格。

 二是中介机构之间无序竞争。北京的二手房市场中，存在着资源有限与从业机构较多的矛盾。所以，及时掌握真实、有效房源，成为在这个领域取得一席之地，获得高额回报的关键。为了掌握更多房源，有的中介从业人员冒充购房者到其他中介机构刺探房源，然后想办法与房主直接联系，被发现后遭到中介机构的追讨。在现实生活中这类纠纷也屡见不鲜。

 三是中介机构内部的管理存在问题。为了在北京二手房市场中占有更大的份额，有的中介机构在不增加成本的情况下，采取单店加盟的方式扩充店面，即每月收取门店2万元管理费，允许门店使用该公司名称进行经营，出现问题由门店自行解决。这种管理方式将会产生如下问题:当发生交易纠纷时，卖房者或者购房者可能出现投诉无门的现象。

 (四)交易过程存在间题较多

 一是中介机构与房屋买卖交易者恶意串通损害国家利益。自2006年5月出台调整二手房营业税缴纳年限以及征收个人所得税后，购房者的支出有一定程度的增加，为了留住客户，收取中介费，一些中介甚至具有一级资质的中介机构，主动促使买卖双方签订阴阳合同，按照本地区的购房最低价作为纳税合同价，从而达到少缴税款，损害国家利益的目的。这种现象在目前的二手房市场中是一个公开的秘密。以2006年北京市二手房交易套数为7.7万套，以及平均每套房屋逃营业税3万元人民币计算，2006年仅北京地区二手房营业税流失金额就达到23亿元人民币。

 二是逃避国家税款。中介机构取得的中介费，应该按照相关规定向国家缴纳税款。并向购房者出具税务凭证。可是，一些中介机构甚至具有一级资质的中介机构，却只给购房者出具中介费缴纳收据，拒绝给购房者提供税务凭证。显而易见中介机构是为了逃避向国家交纳税款。以2006年交易套数，以及100万元的房产计算，仅中介机构营业税一项，2006年北京就流失税款近2亿元。

 三是中介隐瞒交易中的问题，损害交易当事人的利益。二手房交易过程具有如下特点:首先，交易时间长。从签约到完成物业交割，可能需要数月时间，尤其对于申请贷款购房者来说持续时间可能更长。其次，交易环节多。包括签约、交纳定金、房屋评估、过户等等，每一项环节出现差错都可能导致交易失败，都会使购房者或者卖房者利益遭受损失。从以下2个案例可以看出:一个案例是:某中介在明知一套房屋产权存在问题不能过户的情况下，仍然促使购房者签订房屋购买合同，并收取中介费。尽管最终房屋产权不能过户，但中介费不予退还。另一个案例是:目前，国内贷款银行对二手房贷款有一定的限制性规定，某中介在明知某套房产不能贷款的情况下，在购房者表示需要贷款购房时，中介隐瞒这个情况，促使购房者签订了购房合同，并收取了中介费。尽管贷款办不下来导致购房合同无法履行，但中介费不予退还。

  四是中介责任不明确，出现有权无责现象。中介作为购房行为的居间担保方，已经收取了中介费，本应承担连带担保责任。但是一旦购房交易行为出现问题，中介根本不承担任何责任，任由购房交易双方自己处理。例如，某不动产网络有限公司作为中介方，与房屋买卖双方签订了居间担保合同，并收取了中介费。在购房者不支付购房尾款的情况下，该中介根本就不承担任何责任。

 五是中介机构吃差价现象。中介机构一般采取以下2种方式赚取差价。一种方式是中介机构不让买卖双方直接见面。分别与买卖双方签订合同。赚取2个合同之间的差价。另一种方式是虽然买卖双方可以直接见面。但是中介和卖主事先约定一个售房价，高于此售房价的部分双方按一定比例分配。例如，北京某著名建设集团开设的中介机构，在进行二手房交易服务过程中，就要求与买卖双方分别签订购房合同。否则，买卖双方不允许见面。

 (五)行政救济力度较弱

  为了进一步规范二手房交易市场秩序，2007年建设部针对二手房市场中存在的问题，专门发布了整顿通知。明确规定签订阴阳合同行为，无证上岗等行为都属于违规行为。对于这些违规行为，应该按照相关规定严肃处理，以进一步净化市场环境。在现实生活中，存在着行政救济力度较弱的现象。例如:对于在中介主持下签订的阴阳合同的违规行为，某行政主管部门给予的书面答复为:此种行为是买卖双方真实意思的表示，应该给予认可。对于偷逃的税款，建议房屋买卖双方自行到税务机关补缴。但是对于在这种行为中起主导作用的中介方，却没有任何处理措施。