从三起案例分析我国不动产登记制度

　　案例（一）

　　中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。

　　分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。

　　在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产物权变动登记），应当即时取得所有权。

　　案例（二）

　　租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证（名字为乙，照片为甲，仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。

　　分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。

　　登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。没有核对身份证和签字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。

　　判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。

　　案例（三）

　　甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里的证是假证，真实的权证已经在过户时被收回。

　　分析：房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构应该认真核对。

　　提示：

　　申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。

　　在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.