房地分离背景下的抵押物转让、预售与登记

　　甲公司以出让方式取得土地使用权，将之抵押给银行贷款，在地面建筑物达到一定进度后，向房屋登记部门申请预售许可，房管部门经审核符合许可条件，同时要求土地抵押银行出具了同意甲公司办理预售许可证的书面资料，房管部门办理了预售许可证。后房屋销售完毕，进行了合同备案。现甲公司未在规定时间偿还借款，银行起诉，法院判决甲公司15日内偿还借款，银行享有优先受偿权。甲上诉，最高院维持原判。

　　分析：只要提供要件齐全，登记部门可以办理初始登记。初始登记后，当事人要件齐备，可以办理所有权登记。办理商品房预售许可时，应当收取土地抵押权人出具的同意公司房屋预售的资料。（以转让价款偿还债务，消灭抵押权，可以更好保护抵押权人和购房人的利益）。

　　公司申请初始登记时不需要土地抵押权人出具的同意办理的证明，因为初始登记不存在转让，不影响抵押权人实现自己的债权。

　　土地抵押权人银行出具的同意预售的证明，表明银行放弃了所销售的房屋范围内的抵押土地优先受偿权。（根据《物权法》，转让的价款用来提前清偿债务或提存，此举不影响银行利益。）

　　在房地产同时转让的情况下，办理商品房转移登记时，有两种模式：一种是解除土地抵押权。一种是银行出具同意销售的证明。（出具证明后，建立专户，及时将已经销售的售房款进入专户，收回借款）

　　提示：房地分离的情况下，房屋初始登记不涉及房屋转让，无需土地抵押权人同意。办理商品房预售许可证时，因为出现转让情形，应当收取土地抵押权人同意公司房屋预售的证明（需要土地抵押权人同意）。