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广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2012)穗中法民五终字第3790号

上诉人（原审被告）顾某。
委托代理人何某。

被上诉人（原审原告）欧阳某。

上诉人顾某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市荔湾区龙津东路660号房屋（旧门牌龙津东路177号，现产权登记为砖木结构2层，建筑面积217.56平方米）原是欧阳顺的房产。1995年8月29日，广州市荔湾公证处出具（95）粤穗荔证内字第5582号《遗赠证明书》证明，欧阳顺于1993年7月6日死亡，遗有广州市荔湾区龙津东路177号房屋，欧阳顺的上述遗产由欧阳某一人承受。2010年4月，广州市国土资源和房屋管理局发出通知从2010年6月1日起对涉案房屋撤管并通知顾某为二楼尾房的住户（承租面积20.5平方米）。欧阳某以业主的继承人身份接管涉案房屋。2011年8月13日，欧阳某取得了涉案房屋的《房地产权证》。
顾某从1958年开始向房屋管理部门承租涉案房屋2楼尾房居住，承租面积20.5平方米，共用厨房，没有厕所。顾某于2008年10月20日与广州市荔湾区土地房屋管理所签订的最后一期《广州市直管房（住宅）租赁合同》的合同期限至2012年5月31日止，月租金为134.90元。现涉案房屋由顾某（含家庭成员共5人）作住宅居住使用，并搭建了入墙阁楼。房屋发还后，欧阳某没有与顾某签订租赁合同。
欧阳某曾于2012年向原审法院起诉要求顾某搬迁及支付2010年6月1日起至搬迁腾退房屋时止的房屋使用金，原审法院于2012年5月11日作出（2012）穗荔法民三初字第507号民事判决书，认为原租赁合同对欧阳某及顾某仍然有约束力，原租赁合同的期限至2012年5月31日，现欧阳某要求顾某搬迁的诉讼请求，实际上是向顾某提出了解除租赁合同的主张，因欧阳某不能举证证明顾某有恶意拒绝向欧阳某缴纳租金的事实，且欧阳某没有提供证据证明顾某有可供搬迁的房屋的事实，欧阳某提出解除合同的主张，并不符合合同及法律的规定。该判决书判决驳回欧阳某要求顾某及其同住人员立即迁出并腾空广州市荔湾区龙津东路660号二楼尾房的诉讼请求；自2010年6月1日起至该判决发生法律效力之日止的房屋租金，由欧阳某自该判决发生法律效力之日起3日内向房管部门申请按私房租金标准评定，顾某自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将租金支付给欧阳某；驳回欧阳某的其他诉讼请求。该案于2012年5月29日发生法律效力。
欧阳某未能提供证据证明顾某及其同住亲属有可供搬迁的住房的事实。
欧阳某于2012年7月18日向原审法院提起诉讼称：坐落广州市荔湾区龙津东路660号（旧门牌：177号）砖木结构2层房屋，原为广州市国土资源和房屋管理局（以下简称：房管部门）代管房。2010年6月1日房管部门撤管，将房屋交还欧阳某管业。2011年8月13日，房管部门核准欧阳某为房屋所有权人，核准房屋规划用途为商业。2012年2月28日，根据房管等有关部门要求，欧阳某委托广州市荔湾区房屋安全鉴定所对欧阳某代管发还房屋进行了房屋安全鉴定，鉴定结论为“严重损坏房”。其间，欧阳某曾以通告、通知和上门联系等形式与顾某及其同户人协商房屋租务问题，并于2012年3月提起诉讼（［2012］穗荔法民三初字第507号）。然而，顾某拒绝与欧阳某建立租赁关系。欧阳某现起诉要求：1、判令顾某及其同户人员立即迁出广州市龙津东路660号二楼尾房；2、判令顾某向欧阳某支付从2012年6月1日起至搬迁腾退房屋时止的房屋使用金4961元（参照房管部门公布的2011年该地段商业用途租金标准，按每平方米121元计算）；3、本案诉讼费用由顾某负担。
顾某辩称：1、不同意欧阳某第1项诉讼请求。讼争房屋属于双代转代管房，根据广州市房管房屋政策，房管部门将房屋撤管和交给业主后，业主应与租户重新建立租赁关系，因此顾某不同意欧阳某的诉讼请求。顾某有意愿与欧阳某续签租赁合同，但是欧阳某不愿意与顾某签订租赁合同，所以并不是顾某不与欧阳某签订租赁合同。2、对于第2项诉讼请求，顾某同意支付相应的房屋租金，但房屋租金应按照私房的租金标准支付，欧阳某在（2012）穗荔法民三初字第507号案要求租金是按每平方米56元支付，本案欧阳某要求租金按每平方米121元，与相关的房屋政策相违背。3、顾某认为欧阳某在本案的诉求已在（2012）穗荔法民三初字第507号提出过，相关的诉讼请求经法院审理，已驳回欧阳某第1项诉讼请求。本案欧阳某再次起诉顾某，根据一事不再审的原则应当驳回欧阳某第1项诉讼请求，对于第2项诉讼请求顾某同意续签，租金按私房的租金标准支付。
原审法院认为，欧阳某是广州市荔湾区龙津东路660号房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在房管部门发还涉案房屋给欧阳某管业后，房屋性质发生了变化，欧阳某在取得该房屋的所有权后，虽然双方没有续签房屋租赁合同，但不影响原租赁合同的效力，原租赁合同对原、顾某仍然具有约束力。原租赁合同到期后，欧阳某与顾某之间并无建立租赁合同关系，欧阳某有权随时收回房屋使用，故原审法院对欧阳某要求顾某搬迁的诉讼请求予以支持。由于欧阳某不能提供证据证明顾某现有房屋可供搬迁，亦考虑到顾某共同居住的家庭成员较多，欧阳某对此应给予谅解，给予顾某一段搬迁期限，以便顾某另找房屋搬迁。
顾某在继续居住使用欧阳某房屋期间，应负有向欧阳某支付房屋使用金的义务，原审法院对欧阳某提出要求顾某支付房屋使用金的请求予以支持。关于房屋使用金标准问题，涉案房屋发还业主管业后，房屋性质已改变为私房性质，顾某应按私房住宅租金标准向欧阳某交纳房屋使用金。欧阳某要求顾某按商业用途标准计算租金的请求，缺乏合理性，原审法院不予采纳。
顾某认为欧阳某要求其搬迁的诉讼请求，属于重复起诉，根据一事不再审的原则应当驳回。欧阳某于（2012）穗荔法民三初字第507号案件曾起诉要求顾某搬迁，其时原租赁合同的租赁期限尚未到期，现租赁期限已届满，案件事实已发生变化，欧阳某的起诉不属于重复起诉，顾某该答辩意见，原审法院不予采纳。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，原审法院作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告顾某（含同住人员）迁出广州市荔湾区龙津东路660号二楼尾房(共用厨房），将房屋交还给原告欧阳某管业使用，被告顾某（含同住人员）搬迁时，不得损坏房屋结构。二、自2012年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金，由原告欧阳某自本判决发生法律效力之日起3日内向房管部门申请按私房租金标准评定，被告顾某自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将租金支付给原告欧阳某；自本判决发生法律效力之次日起至被告顾某（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，被告顾某仍应按上述标准按月支付给原告欧阳某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由被告顾某负担。
判后，顾某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项。二、改判顾某在判决生效后两年内将涉案房屋（荔湾区龙津东路660号二楼尾房）交还欧阳某管业使用。事实和理由如下：一、顾某是穗籍住房困难户，在涉案房屋已经居住54年。顾某已达75岁，现无法另行购房安置家庭成员共5人，该现实困难请法院及欧阳某理解。二、顾某也认同房屋在房管局交还业主后，由业主自行管业，但业主是已有住房之人，不存在迫切收回房屋自住的需要，且顾某按时交付房租给业主，也能保护业主的利益。三、按广州的相应房屋政策，为平衡业主的利益与住户换房的困难，有规定业主应与住户签署租赁合同及在两年内不得迫迁。即顾某请求有两年的居住时间符合法律与政策。四、现顾某已在申请政府廉租房，但基于广州廉租房的紧张现状，顾某一般很难在一年之内取得廉租房，即顾某已采取可行措施争取廉租房。在顾某取得廉租房后判决交还房屋，或给予其两年的搬迁时间，能起到更好的社会效应。
欧阳某答辩称：顾某的上诉请求没有法律依据。事实上是政府部门应当解决的问题，顾某没有积极向政府部门申请办理廉租房。顾某称十几平方米居住五个人不符合事实。按照房屋现状根本无法居住。顾某的儿女有其他住处。本案反映的只是户籍。顾某上诉是为了拖延时间，要求法院维护欧阳某的合法利益。关于租金评定标准有所保留的理由，主要是本案的房屋按照房管局规划用途是商业用房，顾某在没有租赁关系的情况下使用欧阳某的规划用途为商业的用房的时候，应当按照商业用途来计算租金。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，欧阳某作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原租赁合同到期后，欧阳某与顾某之间并无建立租赁合同关系，欧阳某有权随时收回房屋使用，故原审法院对欧阳某要求顾某搬迁的诉讼请求予以支持，并考虑到顾某共同居住的家庭成员较多，酌情给予顾某一年时间搬迁，并无不当。
关于顾某上诉提出适用广州市房屋政策的问题，其未能举证证明该政策应适用于本案情形，故该主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，顾某的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人顾某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　张燕宁
代理审判员　　黄彩丽
代理审判员　　茹艳飞
二Ｏ一三年 三 月　　　日
书记员　　郝　烨